第1章：中国工业用地状况与价格走势分析 17
1.1 工业地产行业报告范围界定 17
1.1.1 工业地产行业的界定 17
1.1.2 工业地产行业的分类 18
1.2 国内土地政策环境分析 20
1.2.1 2018年土地政策分析 20
1.2.2 2019年土地政策分析 23
1.2.3 2020年土地政策分析 24
1.2.4 2021年土地政策分析 27
1.2.5 2022年土地政策分析 27
1.3 国内建设用地环境分析 30
1.3.1 国内批准建设用地规模 30
1.3.2 国内建设用地供应情况 31
1.3.3 国内建设用地出让情况 32
1.3.4 重点城市土地价格分析 32
1.4 国内工业用地状况分析 33
1.4.1 工业用地规范政策 33
1.4.2 工业用地供给分析 34
1.4.3 工业用地需求分析 35
1.4.4 工业用地价格走势分析 36
第2章：中国工业地产的投资建设分析 38
2.1 中国工业地产发展历程分析 38
2.2 工业地产行业市场供需分析 39
2.2.1 工业地产的投资分析 39
2.2.2 工业地产的开发分析 40
2.2.3 工业地产市场需求分析 41
2.2.4 工业地产销售价格分析 42
2.3 中国工业园区的建设与运营分析 43
2.3.1 中国工业园区建设总体发展历程 43
（1）起步阶段1984-1990年 43
（2）成长阶段1991-1997年 44
（3）稳步发展阶段1997-2009年 44
（4）调整发展阶段2009年至今 44
2.3.2 中国科技工业园区的建设与运营调研 45
（1）科技工业园建设规模 45
（2）科技工业园地区分布 46
（3）科技工业园运营效益 46
（4）科技工业园建设动向 47
2.3.3 中国生态工业园区的建设与运营调研 48
（1）生态工业园区建设历程 48
（2）生态工业园区建设规模 50
（3）生态工业园区类型分布 53
（4）生态工业园区地区分布 54
2.3.4 中国物流园区的建设与运营分析 54
（1）物流园区的建设规模与结构 54
1）全国物流园区的建设数量 54
2）全国物流园区的区域分布 56
3）物流园区的建设状态结构 57
4）物流园区建设周期分析 58
（2）中国物流园区运营效益分析 59
1）中国物流园区发展转型分析 59
2）中国物流园区收入状况分析 59
3）物流园区利润影响因素分析 60
2.4 中国工业地产建设中存在的问题 61
第3章：中国工业地产行业区域市场分析与前瞻 63
3.1 北京工业地产市场分析与前瞻 63
3.1.1 北京土地市场总体供需分析 63
（1）土地市场供求面积分析 63
（2）土地成交金额与价格分析 63
3.1.2 北京工业用地市场供需分析 64
（1）工业用地供求面积分析 64
（2）工业用地成交金额与价格分析 65
3.1.3 北京工业用地规划分析 66
3.1.4 北京工业经济地位与运行分析 66
3.1.5 北京工业园区建设与运营调研 67
（1）北京工业园区建设调研 67
1）工业园区的分布 67
2）工业园区规划总面积 68
3）工业园区征用土地面积 68
4）工业园区土地开发面积 71
（2）北京市工业园区运营调研 72
1）工业园区招商情况 72
2）工业园区收入规模 73
3）工业园区利润总额 74
3.1.6 北京总部经济园建设调研 75
3.1.7 北京工业地产发展机会分析 76
3.2 上海工业地产市场分析与前瞻 79
3.2.1 上海土地市场总体供需分析 79
（1）土地市场供求面积分析 80
（2）土地成交金额与价格分析 80
3.2.2 上海工业用地市场供需分析 81
（1）工业用地供求面积分析 81
（2）工业用地成交金额与价格分析 82
3.2.3 上海工业经济地位与运行分析 83
3.2.4 上海工业园区建设与运营调研 84
（1）上海市工业园区建设规模 84
1）工业园区建设情况 84
2）工业园区固定资产投资 84
（2）上海市工业园区运营情况 85
1）工业园区招商情况 85
2）工业园区产值规模 89
3）工业园区收入规模 92
4）工业园区利润总额 93
3.2.5 上海市总部经济园建设调研 94
（1）上海总部经济园投资现状 95
（2）上海市总部经济产业集聚空间分布 95
3.2.6 上海工业地产发展机会分析 97
3.3 广州工业地产市场分析与前瞻 99
3.3.1 广州土地市场总体供需分析 99
（1）土地市场供求面积分析 100
（2）土地成交金额与价格分析 100
3.3.2 广州工业用地市场供需分析 101
（1）工业用地供求面积分析 101
（2）工业用地成交金额与价格分析 101
3.3.3 广州工业经济地位与运行分析 102
3.3.4 广州工业地产项目建设状况 103
（1）广州经济开发区建设状况 103
（2）广州总部经济园区建设状况 104
3.3.5 广州工业地产发展机会分析 104
3.4 天津工业地产市场分析与前瞻 105
3.4.1 天津土地市场总体供需分析 105
（1）土地市场供求面积分析 105
（2）土地成交价格分析 106
3.4.2 天津工业用地市场供需分析 107
（1）工业用地供求面积分析 107
（2）工业用地成交金额与价格分析 108
3.4.3 天津工业经济地位与运行分析 109
3.4.4 天津市工业园区建设与运营调研 110
（1）工业园区建设情况 110
（2）工业园区招商情况 111
（3）工业园区经营情况 113
3.4.5 天津物流园区建设调研 113
3.4.6 天津工业地产发展机会分析 114
3.5 成都工业地产市场分析与前瞻 114
3.5.1 成都土地市场总体供需分析 114
（1）土地市场供求面积分析 114
（2）土地成交金额与价格分析 115
3.5.2 成都工业用地市场供需分析 116
（1）工业用地供求面积分析 116
（2）工业用地成交金额与价格分析 117
3.5.3 成都工业经济地位与运行分析 118
（1）成都主要产业发展分析 118
（2）成都工业经济地位分析 119
3.5.4 成都工业地产项目建设调研 119
（1）成都总部经济园区建设调研 119
1）成都市总部经济园投资现状 119
2）成都市总部经济产业集聚空间分布 122
（2）成都物流园区建设调研 123
3.5.5 成都工业地产发展机会分析 124
3.6 武汉工业地产市场分析与前瞻 126
3.6.1 武汉土地市场总体供需分析 126
（1）土地市场供求面积分析 126
（2）土地成交金额与价格分析 127
3.6.2 武汉工业用地市场供需分析 128
（1）工业用地供求面积分析 128
（2）工业用地成交金额与价格分析 129
（3）武汉工业用地供应计划 130
3.6.3 武汉工业经济地位与运行分析 130
3.6.4 武汉工业地产项目建设调研 131
（1）武汉工业园区建设调研 132
（2）武汉物流园区建设调研 132
3.6.5 武汉工业地产发展机会分析 133
3.7 深圳工业地产市场分析与前瞻 135
3.7.1 深圳土地市场总体供需分析 135
（1）土地市场供求面积分析 135
（2）土地成交金额与价格分析 136
3.7.2 深圳工业用地市场供需分析 137
（1）工业用地供求面积分析 137
（2）工业用地出让金额与价格分析 138
3.7.3 深圳工业经济地位与运行分析 138
3.7.4 深圳工业地产项目建设调研 140
（1）深圳创意产业园区建设调研 140
（2）深圳总部经济园区建设调研 140
3.7.5 深圳工业地产发展机会分析 141
3.8 重庆工业地产市场分析与前瞻 143
3.8.1 重庆土地市场总体供需分析 143
（1）土地市场供求面积分析 143
（2）土地成交金额与价格分析 143
3.8.2 重庆工业用地市场供需分析 144
（1）工业用地供求面积分析 144
（2）工业用地成交金额与价格分析 145
3.8.3 重庆工业经济地位与运行分析 146
3.8.4 重庆工业园区建设与经营调研 147
（1）工业园区建设情况 147
（2）工业园区招商情况 148
3.8.5 重庆工业地产发展机会分析 150
第4章：中国工业地产行业领先企业经营状况分析 153
4.1 外资工业地产投资动态分析 153
4.1.1 外资工业地产在华投资概况 153
4.1.2 普洛斯在华投资探析 154
（1）公司简介 154
（2）业务模式 156
（3）园区特点 158
（4）客户定位 158
（5）开发模式 159
（6）盈利模式 159
（7）工业地产布局 159
（8）优势分析 161
4.1.3 安博置业在华投资探析 162
（1）公司简介 162
（2）盈利模式 162
（3）经营特点 162
（4）工业地产项目投资 163
4.1.4 嘉民集团在华投资探析 164
（1）发展简介 164
（2）经营情况 165
（3）盈利模式 165
（4）园区项目 166
（5）主要客户 167
（6）工业地产投资进展 167
（7）投融资进展 168
（8）优势分析 169
4.1.5 新加坡丰树在华投资探析 169
（1）公司简介 169
（2）业务模式 170
（3）工业地产投资 171
（4）优势分析 171
4.2 中国工业领先企业经营分析 172
4.2.1 上海张江高科技园区开发股份有限公司经营情况分析 172
（1）企业发展简况分析 172
（2）主要经济指标分析 173
（3）企业盈利能力分析 174
（4）企业运营能力分析 175
（5）企业偿债能力分析 175
（6）企业发展能力分析 176
（7）企业主要业务分析 176
（8）企业销售渠道与网络 179
（9）企业投资兼并与重组分析 180
（10）企业经营状况优劣势分析 181
（11）企业最新发展动向分析 181
4.2.2 上海金桥出口加工区开发股份有限公司经营情况分析 182
（1）企业发展简况分析 182
（2）主要经济指标分析 183
（3）企业盈利能力分析 184
（4）企业运营能力分析 184
（5）企业偿债能力分析 185
（6）企业发展能力分析 185
（7）企业主要业务分析 186
（8）工业地产投资分析 187
（9）企业经营优劣势分析 188
（10）企业最新发展动向分析 189
4.2.3 中天城投集团股份有限公司经营情况分析 190
（1）企业发展简况分析 190
（2）主要经济指标分析 192
（3）企业盈利能力分析 192
（4）企业运营能力分析 193
（5）企业偿债能力分析 193
（6）企业发展能力分析 194
（7）企业主要业务分析 194
（8）企业经营优劣势分析 196
（9）企业最新发展动向分析 197
4.2.4 天津海泰科技发展股份有限公司经营情况分析 198
（1）企业发展简况分析 198
（2）主要经济指标分析 199
（3）企业盈利能力分析 200
（4）企业运营能力分析 201
（5）企业偿债能力分析 201
（6）企业发展能力分析 202
（7）企业主要业务分析 202
（8）工业地产投资分析 203
（9）企业经营优劣势分析 203
（10）企业最新发展动向分析 204
4.2.5 南京新港高科技股份有限公司经营情况分析 204
（1）企业发展简况分析 204
（2）主要经济指标分析 206
（3）企业盈利能力分析 206
（4）企业运营能力分析 207
（5）企业偿债能力分析 207
（6）企业发展能力分析 208
（7）企业主要业务分析 208
（8）企业经营优劣势分析 210
（9）企业最新发展动向分析 211
第5章：中国工业地产开发策略研究 348
5.1 工业地产的开发流程 348
5.2 工业地产的选址与定位策略 348
5.2.1 工业地产选址策略研究 348
5.2.2 工业地产定位策略研究 349
（1）工业地产定位必要性分析 350
（2）工业地产定位案例分析 350
1）深圳珠宝产业园战略定位分析 350
2）西安物流园区战略定位分析 352
3）宁波空港物流园区战略定位分析 355
5.3 工业地产园区设计、建设策略研究 357
5.3.1 工业园规划建设要求 357
5.3.2 工业园修建性规划建设要求 357
5.3.3 工业园区的配套设施规划 358
5.4 工业地产招商策略研究 358
5.4.1 开发区招商引资发展分析 358
（1）招商引资发展阶段分析 358
（2）传统招商模式问题分析 359
5.4.2 工业地产项目招商环境分析 360
5.4.3 工业地产招商策略分析 361
（1）工业地产招商策略分析 361
（2）工业地产招商案例——天津经济技术开发区 363
第6章：中国工业地产行业投融资与并购策略研究 365
6.1 中国工业地产投资现状与风险分析 365
6.1.1 中国工业地产投资特性与价值分析 365
（1）工业地产投资特性分析 365
（2）工业地产投资价值分析 365
6.1.2 中国工业地产业投资风险分析 365
（1）环境风险分析 365
（2）市场风险分析 367
（3）财务与融资风险 367
（4）社会风险分析 368
6.2 中国房企融资环境与创新融资渠道分析 369
6.2.1 中国房地产融资渠道分析 369
（1）房地产商融资渠道分析 369
（2）多元化融资模式成因分析 370
6.2.2 中小型房企融资环境分析 371
6.2.3 工业地产融资创新途径 372
（1）海外基金 373
（2）联合开发 373
（3）开发商贴息委托 373
（4）房地产证券化 373
（5）项目融资 374
（6）工业地产信托融资 376
（7）工业地产信托投资基金REITS、 376
（8）夹层融资 377
6.3 中国房地产国内并购形势透析 377
6.3.1 房地产业并购分析 377
（1）房地产业并购现状 377
（2）行业并购动因分析 379
（3）行业并购风险分析 380
6.3.2 工业地产业并购大事记 380
（1）普洛斯收购大事记 380
（2）绿地集团收购大事记 381
6.3.3 创新的并购融资工具——并购 381
（1）并购政策透析 381
（2）并购现状透析 382
（3）并购操作风险防范 382
第7章：中国工业地产行业发展趋势预测 384
7.1 中国工业地产发展趋势预测 384
7.1.1 土地获取成本趋势预测 384
7.1.2 工业地产供给预测 384
7.1.3 工业地产需求预测 385
7.1.4 投资热点发展趋势预测 385
7.1.5 工业地产开发企业发展趋势预测 386
7.2 中国产业园区发展趋势预测 386
7.2.1 中国产业园区发展趋势分析 386
（1）优惠政策向产业集群转变 386
（2）由加工型高新区向研发型高新区转型 387
（3）从引进大型公司向科技型中小企业集群转变 387
（4）由土地运营向综合的产业开发及氛围培育转变 387
（5）由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型 387
7.2.2 主要产业园区发展趋势分析 387
（1）工业园区投资重点及趋势 387
（2）科技园区投资重点及趋势 388
（3）物流园区投资重点及趋势 389
图表目录
图表1：工业地产项目的功能和客户 17
图表2：工业地产行业的特征 17
图表3：工业地产的分类 18
图表4：工业厂房与工业园区的特点 19
图表5：2020年国内主要土地政策一览 22
图表6：2021年国内主要土地政策一览 24
图表7：2022年国内主要土地政策一览 26
图表8：2022年全国各地区住房用地供应计划（单位：公顷） 28
图表9：2022年全国各地区保障性安居工程和中小套型商品房用地供应计划（单位：公顷，%） 29
图表10：2018-2022年我国批准国有建设用地供应情况（单位：万公顷） 30
图表11：2022年我国批准国有建设用地结构（单位：%） 31
图表12：2018-2022年各类国有建设用地供应规模（单位：万公顷） 31
图表13：2018-2022年国有建设用地出让面积及成交价款情况（单位：万公顷，%，亿元） 32
图表14：2018-2022年主要城市各类型土地成交均价增速走势（单位：%） 33
图表15：近年来我国各地园区用地政策汇总 33
图表16：2012-2022年我国工业用土地供应量（单位：万公顷） 35
图表17：2018-2022年我国六大城市推出工业用地面积情况（单位：平方米，%） 35
图表18：2018-2022年我国六大城市成交工业用地面积情况（单位：平方米，%） 36
图表19：2006-2022年重点城市工业用地价格增长率（单位：%） 36
图表20：2011-2022年全国主要城市工业用地平均价格与同比增长情况（单位：元/平方米，%） 37
图表21：中国工业地产发展历程 38
图表22：中国工业地产发展主要标志事件 38
图表23：2005-2022年以工业地产为主的其他物业开发投资规模与增长走势（单位：亿元，%） 39
图表24：2005-2022年以工业地产为主的其他物业新开工面积与增长走势（单位：万平方米，%） 40
图表25：2005-2022年以工业地产为主的其他物业竣工面积与增长走势（单位：万平方米，%） 41
图表26：2005-2022年以工业地产为主的其他物业销售面积与增长趋势（单位：万平方米，%） 42
图表27：2005-2022年以工业地产为主的其他物业销售价格走势（单位：元/㎡，%） 42
图表28：2018-2022年国家级经济技术开发区和高新技术开发区数量（单位：个） 45
图表29：2013-2022年我国生态工业园区建设进程 48
图表30：截至2022年我国批准建设的国家生态工业示范园区 50
图表31：截至2022年通过验收批准命名的国家生态工业示范园区 52
图表32：我国国家生态工业园区类型分布（单位：%） 53
图表33：2012年/2015年/2022年全国物流园区数量对比（单位：个） 54
图表34：国内部分物流园区或综合物流中心的规模情况（单位：公顷） 55
图表35：2015与2022年八大经济区物流园区数量对比（单位：家） 56
图表36：2015与2022年全国物流园区建设状态对比（单位：家） 57
图表37：2022年全国物流园区建设状态（单位：%） 57
图表38：2022年八大经济区全国物流园区建设状态（单位：家） 58
图表39：2022年全国物流园区建设周期调查情况（单位：%） 59
图表40：2022年全国物流园区主要收入来源调查情况（单位：%） 59
图表41：影响物流园区利润的主要因素（单位：%） 60
图表42：物流园区土地价格（单位：%） 61
图表43：物流园区仓库租金价格（单位：%） 61
图表44：2018-2022年北京市土地供需面积与增速（单位：万平方米，%） 63
图表45：2018-2022年北京市土地成交均价与金额（单位：元/平方米，亿元，%） 64
图表46：2018-2022年北京市工业用地供需面积与增速及占全部用地的比重（单位：万平方米，%） 64
图表47：2018-2022年北京市工业用地供需面积占全部用地的比重（单位：%） 65
图表48：2018-2022年北京市工业用地成交均价与金额（单位：元/平方米，亿元，%） 66
图表49：北京市2022-2027年国有建设用地供应结构（单位：公顷，%） 66
图表50：2013-2022年北京市工业增加值变化情况（单位：亿元，%） 67
图表51：截至2021年末北京市省级经济开发区一览表 67
图表52：2013-2022年北京市开发区规划总面积（单位：平方公里，%） 68
图表53：2013-2022年北京市开发区实际征用土地面积（单位：平方公里，%） 69
图表54：2022年北京市开发区土地开发情况（单位：公顷） 69
图表55：2013-2022年北京市开发区土地开发施工面积（单位：平方公里，%） 71
图表56：2013-2022年北京市开发区土地开发完工面积（单位：平方公里，%） 71
图表57：2013-2022年北京市开发区招商项目企业数量（单位：个） 72
图表58：2013-2022年北京市开发区收入规模（单位：亿元，%） 73
图表59：2013-2022年北京市开发区利润总额（单位：亿元，%） 74
图表60：“十四五”时期北京高端产业园建设 77
图表61：北京市专业物流集聚区建设规划 78
图表62：2018-2022年上海市土地供求面积走势与同比增速（单位：万平方米，%） 80
图表63：2018-2022年上海市土地成交均价与金额走势（单位：元/平方米，亿元，%） 80
图表64：2018-2022年上海市工业用地供需面积与增速及占全部用地的比重（单位：万平方米，%） 81
图表65：2018-2022年上海市工业用地供需面积占全部用地的比重（单位：%） 82
图表66：2018-2022年上海市工业用地成交均价与金额（单位：元/平方米，亿元，%） 82
图表67：2022年战略性新兴产业总产出及其增长速度（单位：亿元，%） 83
图表68：截至2021年末上海市国家级工业园区一览表 84
图表69：截至2021年末上海市省级经济开发区一览表 84
图表70：2022年上海市工业园区固定资产投资情况（单位：亿元，%） 85
图表71：2022年上海市工业园区吸引外资情况（单位：个，亿美元，%） 85
图表72：2022年上海市工业园区吸引内资情况（单位：家，亿元，%） 86
图表73：2013-2022年上海市固定资产内资投资规模及变化情况（单位：亿元，%） 87
图表74：2022年上海市固定资产投资分布情况（单位：亿元，%） 87
图表75：2013-2022年上海市固定资产外资投资规模及变化情况（单位：亿元，%） 88
图表76：2017-2022年上海市外商直接投资情况（单位：个，亿美元） 88
图表77：2022年上海市开发区规模以上工业企业工业产值完成情况（单位：亿元，%） 89
图表78：2022年上海市各区县开发区规模以上工业企业工业产值完成情况（单位：亿元，%） 89
图表79：2022年上海市开发区重点行业工业产值完成情况（单位：亿元，%） 90
图表80：2022年上海市各区县开发区单位土地产出率比较情况（单位：亿元/平方公里） 91
图表81：2022年上海市开发区主营业务收入情况表（单位：亿元，%） 92
图表82：2013-2022年上海市级以上工业园区收入规模变化情况（单位：亿元，%） 92
图表83：2022年上海市开发区利润总额情况表（单位：亿元，%） 93
图表84：2013-2022年上海市工业园区利润总额变化情况（单位：亿元，%） 94
图表85：上海市总部经济园区分布图 95
图表86：上海市重点物流园区、重点制造业物流基地、城市特色配送物流带布局 97
图表87：上海市物流园区建设规划 98
图表88：2018-2022年广州市土地供求面积走势与同比增速（单位：万平方米，%） 100
图表89：2018-2022年广州市土地成交均价与金额走势（单位：元/平方米，亿元，%） 100
图表90：2018-2022年广州市工业用地供需面积与增速及占全部用地的比重（单位：万平方米，%） 101
图表91：2018-2022年广州市工业用地成交均价与金额（单位：元/平方米，亿元，%） 102
图表92：1950-2022年各时期广州市工业生产总值比重与平均每年增长速度（单位：%） 103
图表93：2022年广州市主要产业产值增速（单位：%） 103
图表94：广东省省级经济开发区一览表 104
图表95：2022-2027年广州市物流园区建设规划 105
图表96：2016-2022年天津市建设用地供需平衡分析（单位：万平方米） 106
图表97：2016-2022年天津市建设用地成交均价（单位：元/平方米） 106
图表98：2016-2022年天津市建设用地成交均价与平均溢价率月度走势（单位：元/平方米，%） 107
图表99：2018-2022年天津市工业用地供需面积与增速及占全部用地的比重（单位：万平方米，%） 108
图表100：2018-2022年天津市工业用地供需面积占全部用地的比重（单位：%） 108
图表101：2018-2022年天津市工业用地成交均价与金额（单位：元/平方米，亿元，%） 109
图表102：2018-2022年天津市工业增加值与地区生产总增长对比（单位：亿元，%） 109
图表103：截至2021年末天津市省级经济开发区一览表 110
图表104：2013-2022年天津市固定资产内资投资规模及变化情况（单位：亿元，%） 111
图表105：2013-2022年天津市固定资产外资投资规模及变化情况（单位：亿元，%） 112
图表106：2017-2022年天津市外商直接投资情况（单位：个，亿美元） 112
图表107：2016-2022年成都市建设用地供需平衡分析（单位：万平方米） 115
图表108：2016-2022年成都市建设用地成交均价（单位：元/平方米） 115
图表109：2016-2022年成都市建设用地成交均价与平均溢价率月度走势（单位：元/平方米，%） 116
图表110：2018-2022年成都市工业用地供需面积及占全部用地的比重（单位：万平方米，%） 116
图表111：2018-2022年成都市工业用地供需面积占全部用地的比重（单位：%） 117
图表112：2018-2022年成都市工业用地成交均价与金额（单位：元/平方米，亿元，%） 118
图表113：2022年成都市主要经济指标（单位：亿元，%） 118
图表114：成都市高新区、经开区和五城区工业集中发展区产业定位 122
图表115：成都市主要物流园区项目（单位：公顷，万吨） 123
图表116：成都市物流园区分布图 123
图表117：“十四五”时期成都高新基础产业发展布局 124
图表118：“十四五”时期成都新能源和新材料产业发展布局 125
图表119：“十四五”时期成都市物流业空间布局 125
图表120：2016-2022年武汉市建设用地供需平衡分析（单位：万平方米） 126
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