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第一章 中国物流地产行业发展综述 13
第一节 物流地产的内涵与外延 13
二、 物流地产的概念 13
三、 物流地产的内涵 14
四、 与物流地产相近的几个产业14
第二节 物流地产的价值链分析 15
一、 物流地产的价值链结构 15
二、 价值链的核心能力分析 16
第三节 物流地产项目的盈利来源分析 20
一、 物流地产开发的盈利来源 20
二、 物流地产开发的盈利模式20
三、 物流地产项目投资回报分析 22
第二章 中国物流地产项目投资与运营现状分析 24
第一节 中国物流地产行业发展概况 24
一、 物流地产行业特征分析 24
二、 物流地产市场发展状况 26
三、 物流地产发展问题与解决策略 30
第二节 中国仓储物业项目开发建设分析 34
一、 仓储业固定资产投资分析 34
二、 全国仓库供需总体情况 35
三、 仓储物业开发规模分析 36
四、 高质量仓库物业供需状况分析 36
五、 仓储物业租金分析 37
第三节 中国物流园区的开发与运营分析 38
一、 物流园区建设的必要性分析 38
二、 物流园区的开发投资的特点 39
三、 物流园区的建设规模与结构 40
四、 中国物流园区运营效益分析 44
五、 中国物流园区发展存在的问题分析 49
第三章 中国物流地产项目开发、运营模式分析 54
第一节 物流地产开发、建设模式分析 54
一、 物流地产的开发模式 54
二、 物流地产建设新模式--BLT模式 55
第二节 物流地产运营模式与选择策略 63
一、 物流地产的运营模式 63
二、 物流地产运营模式选择的标准 67
三、 物流地产运营模式的选择策略 69
第三节 物流地产项目运营案例分析--南京王家湾物流中心 70
一、 南京王家湾物流中心位置与设施 70
二、 南京王家湾物流中心投资主体与规模 71
三、 南京王家湾物流中心经营管理变革历程 71
四、 南京王家湾物流中心的运作方式 72
第四章 中国物流地产项目开发建设需求分析 75
第一节 国物流行业发展现状与前景分析 75
一、 物流业在国民经济中的地位与作用 75
二、 中国物流行业运行状况分析 76
三、 中国物流行业发展前景预测86
第二节 中国仓储业发展现状与前景分析 87
一、 仓储业总体经营情况 87
二、 仓储业发展特点分析 88
三、 仓储业增加值分析 89
四、 仓储保管费用分析 90
五、 保税仓储业经营情况 91
六、 仓储业发展前景预测 94
第三节 物流市场需求驱动因素分析 95
一、电子商务拉动商贸物流快速发展 95
二、 城镇化进程带动城市配送物流需求 96
三、 制造业物流环节外包推动物流需求 97
四、 结构转型及产业转移带动物流需求 106
第五章 领域物流地产项目建设需求分析 108
第一节 工业品物流市场前景分析 108
一、 工业品物流市场需求概况 108
二、钢铁物流市场需求分析 109
三、汽车物流市场前景分析 119
四、 汽车物流园区最新发展动向 121
五、医流市场前景分析 124
六、 煤炭物流市场前景分析 129
七、烟草物流市场前景分析 135
第二节 商贸物流市场前景分析 147
一、 商贸业运行态势分析 147
二、 商贸物流行业发展概况 148
三、 商贸物流发展前景展望 159
四、 商务物流设施建设现状 160
第三节农业物流市场前景分析 162
一、 农产品物流总额分析 162
二、 粮食行业发展概况分析 163
三、 粮食物流发展分析 168
四、 粮食物流运作模式分析 171
五、 粮食物流发展前景 176
六、 农业物流园区建设动态 179
第六章 中国物流地产区域市场拓展机会分析 182
第一节 环渤海地区物流地产投资机会分析 182
一、北京市物流地产投资机会分析 182
二、天津市物流地产投资机会分析 186
三、 青岛市物流地产投资机会分析 188
四、 大连市物流地产投资机会分析 188
第二节 长三角地区物流地产投资机会分析 188
一、上海市物流地产投资机会分析 188
二、 杭州市物流地产投资机会分析 197
三、 宁波物流地产投资机会分析 198
四、 南京物流地产投资机会分析 199
第三节 珠三角地区物流地产投资机会分析 199
一、 广州市物流地产投资机会分析 199
二、 深圳市物流地产投资机会分析 202
三、 珠海市物流地产投资机会分析 204
第四节 中西部地区物流地产投资机会分析 205
一、 武汉市物流地产投资机会分析 205
二、 长沙市物流地产投资机会分析 206
三、 成都市物流地产投资机会分析 207
四、重庆市物流地产投资机会分析 208
第七章 中国物流地产行业竞争现状与竞争策略 210
第一节 中国物流地产行业竞争格局分析 210
一、 市场格局分析 210
二、 区域格局分析 211
第二节 中国物流地产发展的SWOT分析 213
一、 优势（Strengths） 213
二、 劣势（Weaknesses） 214
三、 机会（Opportunitie） 214
四、 威胁（Threats） 215
第三节 物流地产投资商的竞争力提升战略--基于普洛斯的经验 215
一、 物流地产投资商的竞争战略 216
二、 物流地产项目营销策略 218
第八章 各类企业对物流地产的开发运营分析 222
第一节 国际物流地产商物流地产开发运营分析 222
一、 普洛斯（Prologis） 222
二、 嘉民集团 227
三、 维龙（Vailog）地产 231
四、 麦格理集团 232
五、 新加坡腾飞集团 235
六、 新加坡丰树物流信托管理有限公司 237
七、 安博置业（AMB） 240
第二节 物流地产商对物流地产的开发运营分析 241
一、 嘉里建设有限公司 241
二、 中粮地产集团股份有限公司 243
三、 华远地产股份有限公司 247
四、 绿地集团 249
五、 恒大地产 251
六、 合生创展 256
七、 和记黄埔有限公司 257
八、 金地（集团）股份有限公司 260
九、 上海复地（集团）股份有限公司 261
十、 珠江投资 263
十一、 广州富力地产股份有限公司 266
十二、 荣盛房地产发展股份有限公司 269
十三、 南京栖霞建设股份有限公司 271
十四、 西安天朗地产集团有限公司 275
第三节 物流公司对物流地产的开发运营分析 277
一、浙江传化集团有限公司 277
二、 中国外运股份有限公司 280
三、 宝湾物流控股有限公司 285
四、 华润物流（集团）有限公司 287
五、 中国远洋物流有限公司 289
六、 锦程国际物流集团股份有限公司 290
七、 天津振华物流集团有限公司 293
八、 宝供物流企业集团有限公司 295
九、河南路港综合 运输有限公司 298
十、 广州海元物流有限公司 298
十一、 中海集团物流有限公司 299
十二、 深圳市共速达物流股份有限公司 301
第九章 中国物流地产行业投资前景与风险分析 304
第一节 中国物流地产行业投资环境分析 304
一、 物流行业支持政策分析 304
二、 经济增长与物流地产开发需求分析 320
三、 房地产调控政策对房地产市场的影响分析 336
第二节 物流地产业发展趋势与前景分析 342
一、 中国物流地产的发展趋势分析 342
二、 中国物流地产的市场需求潜力分析 345
第三节 物流地产项目投资的风险因素 348
一、 拿地风险 348
二、 管理风险 348
三、 招商风险 348
四、 融资风险 349
五、 准入风险 349
六、 人才风险 349
第四节 物流地产项目运作风险 349
一、 社会环境风险 349
二、 公共关系风险 349
三、 策略选择风险 350
四、 系统操作风险 350
五、 市场竞争风险 350
第五节 物流地产项目风险的管控策略 350
一、 风险管控的几种策略 350
二、 建立综合风险管控机制 351
图表目录
图表 1　物流地产价值链 16
图表 2　物流地产企业的核心能力在价值链上的分布（阴影部分） 19
图表 3　物流园区开发的盈利来源 20
图表 4　2010-2021年仓储业营业收入增速放缓 34
图表 5　2006-2021年仓储业物流增加值增速放缓 35
图表 6　物流园区地理位置特点 41
图表 7　物流园区吸引企业入驻的原因 41
图表 8　物流园区建设进度 42
图表 9　物流园区建设滞后原因 42
图表 10　2021年底物流园区建成进度状况 43
图表 11　全国物流园区开发方式 44
图表 12　物流园区的业务定位 44
图表 13　全国物流园区管理模式 45
图表 14　全国物流园区主要业务功能 45
图表 15　全国物流园区主要流转商品 46
图表 16　全国物流园区信息化投入 47
图表 17　全国物流园区信息系统开发方式 48
图表 18　全国物流园区未来重点工作 48
图表 19　全国物流园区税收情况 49
图表 20　影响物流园区赢利水平的主要因素 50
图表 21　物流园区土地价格 51
图表 22　物流园区仓库租金价格 51
图表 23　物流园区人才资源需求 52
图表 24　影响物流园区经营的环境因素 53
图表 25　BLT与BOT的对比分析 57
图表 26　BLT模式包含的合同类型及合同主体 59
图表 27　公共项目BLT模式合同关系图 60
图表 28　公共项目BLT运行模式概念框架模型 61
图表 29　普洛斯通用型物流仓储设施部分标准 64
图表 30　普洛斯收购回租模式示意图 65
图表 31　2019年-2021年社会物流总额及可比变化情况 77
图表 32　2021年社会物流总费用构成 78
图表 33　2018年以来中国沿海散货运价指数 79
图表 34　2015-2021年中国、美国、日本调查企业销售物流费用率比较 82
图表 35　社会物流总额及可比变化情况 84
图表 36　2021年 社会物流总费用构成情况 85
图表 37　2019年以来中国干沿海散货运价指数 86
图表 38　2015-2021年仓储增加值同比增长率 90
图表 39　2016-2021年 社会物流费用情况 90
图表 40　重点调查企业行业分布情况 97
图表 41　2011-2021年工业、批发和零售业企业销售总额增长情况 98
图表 42　2012-2021年工业、批发和零售业企业货运量增长情况 99
图表 43　工业、批发和零售业企业物流成本增长情况 100
图表 44　工业、批发和零售业企业物流成本构成情况 100
图表 45　工业、批发和零售业企业物流费用率情况 101
图表 46　2012-2021年工业、批发和零售业企业物流费用率情况 102
图表 47　2012-2021年中外物流费用率情况对比 103
图表 48　2016-2021年工业、批发和零售业企业物流外包情况 103
图表 49　2013-2021年工业、批发和零售业企业委托代理货运量占比情况 104
图表 50　工业、批发和零售业企业仓储面积情况 105
图表 51　工业、批发和零售业企业运输设施拥有量 106
图表 52　2016-2021年中国工业品物流总额增长分析 108
图表 53　中国钢铁物流行业发展阶段简表 109
图表 54　2014-2021年钢铁行业物流费用率 111
图表 55　重点钢铁企业销售总额、货运量增长情况 112
图表 56　钢铁企业物流成本增长情况 113
图表 57　企业物流成本与主营业务成本对比情况 114
图表 58　2021年调查钢铁企业物流成本构成 115
图表 59　历年钢铁企业物流外包情况 116
图表 60　2021年全国重点调查医药企业物流成本构成 126
图表 61　2014-2021年中日医药企业物流费用率比较 127
图表 62　2010-2021年我国产量增长走势图 136
图表 63　2021年我国产量月度增长统计分析 136
图表 64　2021年中国行业产量区域集中度分析 137
图表 65　2015-2021年全国单箱结构及增长幅度 138
图表 66　2021年 产销存 140
图表 67　一至五类销量占行业总销量比重 140
图表 68　2021年一至三类销量前十五名品牌 141
图表 69　2021年销售收入前十五名品牌 142
图表 71　2021-2026年中国行业物流总量预测 146
图表 72　2021-2026年中国行业物流总量预测 146
图表 73　2021-2026年中国行业物流总量增长速度预测 147
图表 74　2019年以来社会消费品零售总额及同比增速 149
图表 75　2019年以来生产资料销售总额及可比增速 149
图表 76　2019年以来进出口总值及同比增速 150
图表 77　2014-2021年工业、批发零售业企业物流成本费用率 151
图表 78　重点商贸行业物流费用率比较 152
图表 79　物流企业分企业类型累计实现物流业务收入占比情况 153
图表 80　物流企业分企业类型累计实现物流业务利润占比情况 154
图表 81　2019年以来中国沿海散煤炭运价指数走势变化 155
图表 82　2019年以来中国沿海散成品油运价指数走势变化 156
图表 83　2021年限额以上单位网上零售额及同比增长 156
图表 84　2019年以来全国快递服务企业业务量及同比增速 157
图表 85　2019年以来中国沿海散货综合 运价指数走势变化 159
图表 86　2019年-2021年中国物流业景气指数走势变化 160
图表 87　各种设备平均使用数量（截至2020年底） 161
图表 88　各种业态门店平均配送数量（截至2020年底） 161
图表 89　各种业态门店平均配送半径和频率（截至2020年底） 162
图表 91　2010-2021年农产品物流总额及增长率趋势 163
图表 92　我国计划经济时期粮食物流运作模式示意图 172
图表 93　我国转型时期与市场时期粮食物流运作模式示意图 174
图表 94　我国现行粮食物流运作模式示意图 176
图表 95　2010-2021年粮食产量及增长速度 177
图表 96　2010-2021年农产品物流总额及其增长速度 178
图表 97　“十四五”期间上海市物流业发展的主要预期指标 189
图表 98　上海物流业发展规划空间布局示意图 194
图表 99　2014-2021年上海物流用地出让情况 195
图表 100　国内物流地产五分天下 210
图表 101　电子商务自建物流仓储 211
图表 102　物流区域由长三角向中西部推进 212
图表 103　普洛斯在中国、日本、巴西业务发展情况 223
图表 104　普洛斯在中国、日本、巴西行业占比情况 223
图表 105　普洛斯在中国、日本、巴西完工物业情况 226
图表 106　2021年嘉民集团财务情况 228
图表 107　2016-2021年中粮地产集团股份有限公司财务状况 244
图表 108　2021年中粮地产集团股份有限公司住宅地产开工计划 247
图表 109　2021年上海复地（集团）股份有限公司开发项目情况 262
图表 110　2020年荣盛房地产发展股份有限公司营业收入情况 271
图表 111　2020年南京栖霞建设股份有限公司主要项目开发情况 273
图表 112　2021年南京栖霞建设股份有限公司主要项目开竣工计划 274
图表 113　2021年中国外运股份有限公司营业收入情况 284
图表 114　2021年中国外运股份有限公司经营业绩情况 284
图表 115　物流行业重大政策汇总 305
图表 116　2018-2021年国内生产总值增长速度（累计同比） 321
图表 117　2018-2021年规模以上工业增加值增速（月度同比） 321
图表 118　2018-2021年固定资产投资（不含农户）增速（累计同比） 323
图表 119　2018-2021年房地产开发投资增速（累计同比） 323
图表 120　2019-2021年国内生产总值增长速度（累计同比） 324
图表 121　2019-2021年规模以上工业增加值增速（月度同比） 326
图表 122　2019-2021年固定资产投资（不含农户）增速（累计同比） 327
图表 123　2019-2021年房地产开发投资名义增速（累计同比） 327
图表 124　2018-2021年城镇居民人均可支配收入实际增长速度（累计同比） 329
图表 125　2018-2021年农村居民人均收入实际增长速度（累计同比） 329
图表 126　2019-2021年农村居民人均收入实际增长速度（累计同比） 330
图表 127　2019-2021年城镇居民人均可支配收入实际增长速度（累计同比） 331
图表 128　2018-2021年社会消费品零售总额名义增速（月度同比） 332
图表 129　2018-2021年居民消费价格上涨情况（月度同比） 333
图表 130　2018-2021年工业生产者出厂价格涨跌情况（月度同比） 333
图表 131　2019-2021年社会消费品零售总额名义增速（月度同比） 334
图表 132　2019-2021年居民消费价格上涨情况（月度同比） 335

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