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第一章 物业管理行业相关概述 17
第一节 物业管理的介绍 17
一、 物业管理的定义 17
二、 物业管理服务的内容 17
三、 物业管理七大特色 18
四、 高水准物业管理的原则 18
第二节 国内外物业管理基本特征的比较 19
一、 国外物业管理的基本特征分析 19
二、 国内物业管理的基本特征分析 20
第三节 物业管理产权理论分析 20
一、 产权理论简介 20
二、 物业管理产生的产权理论分析 22
三、 我国物业管理发展的产权理论分析 23
第二章 国际物业管理业发展分析 25
第一节 国外物业管理的发展综述 25
一、 国外物业管理的特点 25
二、 发达国家的物业管理模式 26
三、 国外物业税特点 30
四、 国外物业管理模式 32
第二节 美国物业管理的发展情况 34
一、 美国物业管理的主要特点 34
二、 美国的楼宇星级管理 35
三、 美国物业管理收费制度及启示 35
四、 美国物业管理企业的经费运作概况 37
第三节 新加坡物业管理的发展情况 39
一、 新加坡物业管理概况 39
二、 新加坡的共管式物业管理 41
第四节 澳大利亚物业管理的发展情况 41
一、 澳大利亚物业管理的主要特点 41
二、 澳大利亚物业管理特色 41
第三章 中国物业管理的发展概况 42
第一节 中国物业管理发展历程 42
一、 中国物业管理的产生与发展 42
二、 中国物业管理的三个阶段 43
三、 三大问题困扰我国物业管理行业 44
四、 影响物业管理服务行业健康发展的“八大”瓶颈 45
第二节 物业管理的经济环境分析 46
一、 物业管理的经济分析 46
二、 全球金融危机对我国物业管理行业的影响 49
三、 房产税将全国逐步推开 49
四、 物业管理多项法规起施行 50
第三节 物业管理发展现状分析 52
一、 物业服务行业总体结构情况 52
二、 2018年中国物业服务企业发展研究 53
三、 2018年物业管理发展服务市场分析 54
第四节 2018年物业服务企业经营状况研究 56
一、 物业服务行业发展困境分析 56
二、 百强企业控制成本、提高盈利能力 57
三、 物业服务百强企业增加收入 59
第五节 物业管理的法律特色分析 60
一、 物业纠纷类型 60
二、 物业纠纷的法律特征 60
三、 物业纠纷的法律分析 61
四、 物业纠纷的解决办法及国外经验 62
五、 物业管理市场纠纷的信息经济学分析 62
六、 物业管理的市场化是解决物业矛盾纠纷的根本办法 66
第六节 物业管理行业风险 68
一、 物业管理风险的表现形式 68
二、 物业管理风险的规避方式 69
第七节 物业管理消费分析 72
一、 物业管理消费的特征和功能 72
二、 物业管理消费满意度分析 74
三、 物业管理的消费者分析 75
四、 与物业服务者对服务认识的误差 76
第八节 中国物业管理的发展模式分析 77
一、 酒店式物业管理模式分析 77
一、 服务集成型物业管理模式分析 78
二、 《物权法》实施后物业管理有新模式 79
三、 对《物业管理条例》实施中几个问题的认识 80
第九节 《物权法》的实施对行业的影响 83
一、 《物权法》对物业管理的影响分析 83
二、 《物权法》对物业管理的法制作用 84
三、 《物权法》的实施对物业管理发展格局的影响 87
四、 物权法及2015年新司法解释背景下的物业管理问题 89
第十节 我国开征物业税的难点透析与政策建议 92
一、 物业税开征的难点透析 92
二、 开征物业税的政策建议 95
第十一节 《劳动合同法》对物业管理行业的影响与对策 96
一、 《劳动合同法》对物业管理行业的影响 96
二、 物业企业要积极推进管理模式创新 98
三、 几点认识与建议 99
第四章 物业管理费用收取分析 100
第一节 物业管理费的介绍 100
一、 物业管理费的构成 100
二、 物业管理费的收费标准 102
三、 物业管理费的主要用途 103
四、 物业管理消费的特征和功能 104
第二节 2018年广州新版物管收费标准问题探讨 106
一、 2018年广州新版物管收费标准 106
二、 2018年广州新版物管定价标准 106
三、 2018年广州新版物管流程标准 107
第三节 物业管理费用收取存在的问题及对策 107
一、 收费难的现状及其原因 107
二、 解决收费难的基本思路 108
三、 物业服务收费矛盾纠纷的成因 110
四、 物业服务收费矛盾解决的基本思路与对策 114
五、 解决物业收费难完善法规是关键 116
第四节 完善物业服务收费定价机制的思考 117
一、 物业服务产品属性决定其价格形成的市场化 117
二、 现阶段物业服务收费制度值得商榷的问题 117
三、 完善物业服务市场化机制面临的困难 118
四、 推进物业服务收费市场化的法律保障 119
五、 完善物业服务收费管理政策的几点思路 119
第五章 物业管理招投标的发展 120
第一节 物业管理招投标机制的综述 120
一、 物业管理招投标的重要性及其意义 120
二、 物业管理招投标的特点及其要点 122
第二节 中国物业管理招投标方法的分析 124
一、 我国物业管理三种招标方法分析 124
二、 住宅小区物业管理招投标方法分析 127
第三节 物业管理招投标存在的问题及对策 128
一、 实施物业管理招投标所面临的主要问题 128
二、 物业管理招投标中存在的问题及对策 129
三、 实施物业管理招投标的措施 131
四、 完善物业管理招投标的六点建议 131
五、 物业管理招投标策略分析 134
第六章 主要地区发展分析 135
第一节 深圳物业管理的发展 135
一、 深圳物业管理行业发展现状 135
二、 深圳物业管理行业存在的问题 135
三、 深圳物业管理行业问题解决思路 137
四、 深圳物业管理模式 138
五、 深圳物业管理发展的趋势 140
第二节 北京物业管理的发展 141
一、 北京物业管理现状分析 141
二、 北京市写字楼市场物业管理市场分析 145
三、 北京市将规范物业服务管理收费相关问题 147
四、 2018年北京185家物业未晒账单挨罚 147
五、 2018年北京物业管理市场分析 148
第三节 上海物业管理的发展 149
一、 上海物业管理市场分析 149
二、 2018年上海物业管理企业公众满意度分析 150
三、 2018年上海市物业服务行业存在的突出问题及若干建议 151
第四节 重庆物业管理的发展 154
一、 重庆物业管理行业发展现状 154
二、 2018年重庆物业50强权威发布 154
三、 新版《物业管理条例》即将出台 155
四、 重庆物业管理行业存在的问题 155
五、 重庆物业管理行业问题解决思路 157
第五节 沈阳物业管理的发展 157
一、 2018年沈阳出台物业招投标管理办法 157
二、 2018年沈阳开评五星物业有效期两年 158
三、 2018年《沈阳市物业服务履约保证金管理办法》起实施 159
四、 2019年起沈阳物业公司要“晒账本” 159
五、 《沈阳市人民政府办公厅关于加强住宅区物业管理的实施意见》 160
第六节 武汉物业管理的发展 166
一、 《武汉市物业管理条例》（自2017年1月1日起施行） 166
二、 2018年物业管理成武汉投诉“重灾区” 166
三、 2018年武汉公布物业服务标准合同 166
四、 2018年高端物业集体入市武汉上演豪门盛宴 167
第七节 广州物业管理的发展 168
一、 2018年广州出台物业服务退出新《办法》 168
二、 2018年广州拟出台物业管理办法 169
第八节 郑州物业管理的发展 172
一、 郑州着力破解物业管理发展难题 172
二、 2018年郑州市物业管理综合实力20强出炉 174
三、 2018年郑州新物业管理办法有望出台 174
第九节 西部开发：物业管理也需要跨越式发展 174
一、 西部物业管理现状 174
二、 西部物管跨越式发展的必要性 175
三、 西部物管跨越式发展的可行性 176
第十节 其他地区物业管理发展情况分析 177
一、 江苏省物业管理发展分析 177
二、 天津市物业管理发展分析 177
三、 杭州物业服务行业发展分析 177
四、 2017年《辽宁省物业管理条例》正式施行 177
五、 2018年《山东省住宅物业服务收费管理办法》 178
六、 2018年《四川省物业管理条例》亮点解读 179
第七章 物业管理行业竞争分析 181
第一节 物业管理的市场竞争分析 181
一、 物业管理进入市场竞争的必然趋势 181
二、 物业管理应对市场竞争分析 181
三、 物业管理在竞争中走向成熟分析 183
四、 2018中国物业服务百强企业 184
第二节 中国物业管理行业结构分析 185
一、 潜在的进入者 185
二、 替代品 185
三、 购买者的讨价还价能力 186
四、 供应者的讨价还价能力 186
五、 行业内部现有竞争者的抗衡 186
第三节 物业管理中的品牌竞争探析 186
一、 物业管理的品牌支撑点 186
二、 物业品牌价值战略的定位 189
三、 物业品牌的价值战略 192
四、 物业管理的市场竞争与对策 194
第八章 行业重点企业分析 196
第一节 上海陆家嘴物业管理有限公司 196
一、 公司概况 196
二、 运营模式 197
三、 品牌推广模式 197
第二节 龙湖物业 198
一、 公司概况 198
二、 运营模式 199
三、 品牌推广模式 199
第三节 第一太平戴维斯 199
一、 公司概况 199
二、 运营模式 200
三、 品牌推广模式 200
第四节 仲量联行 201
一、 公司概况 201
二、 运营模式 201
三、 品牌推广模式 201
第五节 世邦魏理仕 201
一、 公司概况 201
二、 运营模式 202
三、 品牌推广模式 202
第六节 戴德梁行 203
一、 公司概况 203
二、 运营模式 203
三、 品牌推广模式 203
第七节 高力国际 204
一、 公司概况 204
二、 运营模式 204
三、 品牌推广模式 205
第八节 深圳市万科物业服务有限公司 205
一、 公司概况 205
二、 运营模式 206
三、 品牌推广模式 208
第九节 浙江绿城物业管理有限公司 209
一、 公司概况 209
二、 运营模式 209
三、 品牌推广模式 210
第十节 中海物业管理有限公司 210
一、 公司概况 210
二、 运营模式 211
三、 品牌推广模式 211
第十一节 深圳市中航物业有限公司 212
一、 公司概况 212
二、 运营模式 213
三、 品牌推广模式 213
第九章 2021-2026年物业管理行业发展趋势预测 214
第一节 网络时代的物业管理 214
一、 网络对物业管理的影响 214
二、 网络时代的客户需求及行为分析 215
三、 网络时代的物业管理市场竞争策略 215
第二节 高校物业管理的发展趋势 218
一、 高校住宅物业管理的现状 218
二、 高校物业管理的发展趋势 219
第三节 2021-2026年中国物业管理的发展趋势 221
一、 2021-2026年中国物业管理发展前景 221
二、 2021-2026年中国物业管理发展趋势分析 222
三、 未来中国物业管理发展的十大趋势 223
四、 和谐物管是当代物业管理的发展方向 223
五、 从开发商视角看物业管理企业的发展趋势 226
六、 菜单式物业服务收费将成主导模式 229
七、 资产管理：物业管理的发展趋势 230
第四节 2021-2026年中国物业管理政策解读 232
第十章 房地产行业分析、预测及与物业管理的关系 232
第一节 2017-2018年我国房地产业主要运行指标 232
一、 土地开发及购置面积 232
二、 房地产投资完成额 233
三、 资金来源分析 235
四、 房屋施竣工面积 236
五、 国房景气指数分析 237
第二节 2017-2018年我国房地产市场运行状况 239
一、 土地市场 239
二、 房地产开发投资 240
三、 商品房销售面积与销售额 242
四、 房地产价格 243
五、 商品房库存量 244
第三节 2021-2026年中国房地产发展环境分析 245
第四节 2021-2026年中国房地产发展预测 246
一、 2021-2026年房地产市场刚需分析 246
二、 2021-2026年我国房地产市场预测 246
三、 2021-2026年中国楼市政策预测 248
第五节 房地产与物业管理的发展分析 248
一、 物业管理公司与房地产开发企业关系的回顾与分析 248
二、 房地产经营与物业管理的关系 250
三、 优秀的物业管理是房地产开发业的图腾 252
四、 2018年房地产市场环境对物业服务市场的影响 256
第六节 物业管理前期介入对房地产开发项目的影响 257
一、 物业管理前期介入的内容及其运作过程 257
二、 物业管理前期介入的现状与存在问题 258
三、 改进物业管理前期介入的几点建议 259
第十一章 2021-2026年行业发展策略分析 259
第一节 中国物业管理发展的策略 259
一、 物业管理的市场竞争与对策 259
二、 物业管理当以构建和谐社会为己任 263
三、 物业管理应成为和谐平衡器 265
四、 增强物业管理企业市场竞争力的“三把利器” 266
第二节 我国物业管理企业品牌创新策略分析 268
一、 物业管理品牌形象的构成要素 268
二、 物业管理企业炼好内功的主要策略 268
三、 物业管理企业外部传播策略 271
第三节 中国物业管理可持续发展战略分析 272
一、 物业管理可持续发展的必要性 272
二、 我国物业管理持续发展的对策 273
三、 创新服务理念实现物业行业可持续发展 277
第四节 对调整转型期物业管理企业发展新战略的思考 281
第五节 物业管理跨区域发展的策略分析 284
一、 初始规模不经济问题 284
二、 拓展区规模效益问题 284
三、 地域文化差异问题 285
四、 本地化与特色化问题 285
五、 人力资源本地化问题 285
第六节 酒店式服务管理策略研究 286
一、 酒店服务管理研究 286
二、 酒店式管理服务模式设计思路 286
三、 酒店式服务管理可行性分析 287
四、 酒店式服务管理策略研究 287
五、 实行酒店式服务管理成功与不足之处 289
六、 酒店式物业管理服务的案例 289
第十二章 2021-2026年企业经营策略分析 290
第一节 我国经营性物业发展面临的困惑及对策 290
一、 发展我国经营性物业的意义 290
二、 发展经营性物业面临的困惑 290
三、 促进我国经营性物业发展的对策 291
四、 面对危机在高品质服务中寻找机遇 292
第二节 物业管理公司运营模式探讨 293
一、 物业管理公司运营模式 293
二、 现有商业模式的剖析 295
三、 成功商业模式的共性 299
四、 物业管理行业的个性 301
五、 未来商业模式的构建 303
六、 物业服务企业的选择 308
第三节 物业管理公司企业文化构建策略 311
一、 建立物业管理企业文化的必要性 311
二、 构建物业管理企业文化的几点建议 312
第四节 拓宽物管行业盈利空间策略 313
一、 物业管理企业拓展盈利空间的理论思考 313
二、 物业管理行业盈利能力的重新定位 316
三、 物业管理企业盈利点的设计 317
四、 浅析物业管理企业亏损现状及扭亏的建议 319
第五节 物业管理企业绩效管理分析 320
一、 物业管理行业绩效管理的特点及要求 320
二、 物业管理行业绩效管理现状分析 322
三、 完善物业管理行业绩效管理的建议 326
第六节 物业管理企业成本的特点及管控分析 333
一、 物业管理企业成本的特点 333
二、 物业管理企业成本管理的现状 334
三、 完善物业管理企业成本管控的对策 335
第七节 物业管理专项外委服务的选择与监管 338
一、 物业管理专项外委服务招标方法分析 338
二、 以委托服务的策划方案为评标重点的招标方法 340
三、 以外委服务支出测算标准为重点的招标方法 340
四、 建立科学的专项外委服务监管考核指标体系 340
五、 加强专项外委服务合同履约执行与监督管理 341
六、 外委各项服务的管理制度应完善到位 342
七、 管理服务经费测算的指标体系 342
八、 加强物管服务外委业务的日常管控 342
第十三章 2021-2026年企业营销策略分析 343
第一节 物业管理营销特点与规律分析 343
一、 内在、持续的过程性营销 343
二、 营销过程中“人”的要素作用 344
三、 等值等价的营销原则 345
四、 差别化营销理论的正确运用 346
第二节 行业市场营销存在的问题及相应对策 346
一、 物业管理市场营销的必要性 346
二、 物业管理企业在市场营销中存在的问题 347
三、 解决物业管理企业在市场营销中存在问题的对策 348
第三节 物业管理市场营销博弈分析 352
一、 物业管理企业之间的博弈分析 352
二、 物业管理企业与物业消费者的博弈 352
三、 物业管理企业、业主与社会利益三者博弈分析 353
第四节 物业管理服务营销策略 354
第五节 物业管理工作中的危机公关管理 354
图表目录
图表 1：传统房屋管理与现代物业管理的区别 24
图表 2：2015-2018年中国物业管理企业数量统计 单位：个 53
图表 3：2018年中国物业管理服务类型统计 55
图表 4：2018年市场化程度较高的百强企业签约项目数量及总建筑面积企业 58
图表 5：市场化程度较高的百强企业提高劳动生产率方式 58
图表 6：市场化程度较高的百强企业节能降耗方式 59
图表 7：2018年北京市各级别物业数量统计 145
图表 8：2018年北京市各级别物业面积统计 146
图表 9：2018年北京市物业外包与自管（按写字楼数量）统计 146
图表 10：2018年北京市物业外包与自管（按写字楼面积）统计 147
图表 11：北京市物业百强企业2017-2018年排名对比 148
图表 12：2015-2018年上海市物业管理企业公众满意度统计 单位：分 151
图表 13：2018年重庆物业50强名单 154
图表 14：2018年中国物业服务百强企业名单 184
图表 15：2017年土地购置情况 万平方米，% 233
图表 16：2018年土地购置情况 万平方米，% 233
图表 17：2017年不同用途房地产投资完成额及同比增长 亿元，% 234
图表 18：2018年不同用途房地产投资完成额及同比增长 亿元，% 235
图表 19：2016-2017年全国房地产开发企业资金来源及同比 亿元，% 235
图表 20：2018年全国房地产开发企业资金来源及同比 亿元，% 236
图表 21：2017年房屋竣工面积 万平方米，% 236
图表 22：2018年房屋竣工面积 万平方米，% 237
图表 23：2016-2017年房地产开发综合景气指数 237
图表 24：2015-2017年国房景气指数及主要分类指数走势 238
图表 25：2018年房地产开发综合景气指数 239
图表 26：2017年房地产投资开发量 万平方米，% 241
图表 27：2018年房地产投资开发量 万平方米，% 242
图表 28：2017年商品房销售面积和销售额 万平方米，亿元，% 242
图表 29：2018年商品房销售面积和销售额 万平方米，亿元，% 243
图表 30：2016-2017年全国商品房销售均价情况 元/平方米 243
图表 31：2018年全国商品房销售均价情况 元/平方米，% 244

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