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第一章　城市综合体行业概述
　　1.1　城市综合体的界定
　　　　1.1.1　城市综合体的定义
　　　　1.1.2　城市综合体的特征
　　　　1.1.3　城市综合体的类型
　　1.2　城市综合体的功能
　　　　1.2.1　城市综合体的普遍功能
　　　　1.2.2　城市综合体的特殊功能
第二章　2019-2021年中国城市综合体市场开发环境分析
　　2.1　宏观经济环境
　　　　2.1.1　全球经济贸易形势
　　　　2.1.2　中国经济缓中企稳
　　　　2.1.3　国民收入及消费水平
　　　　2.1.4　人民币汇率的变动
　　2.2　中国城市化进程
　　　　2.2.1　城市化催生城市综合体
　　　　2.2.2　城市化对城市综合体的诉求
　　　　2.2.3　我国城市化发展水平
　　　　2.2.4　城市化发展模式的转变
　　2.3　地产市场政策环境
　　　　2.3.1　宏观调控政策
　　　　2.3.2　开发及市场管理政策
　　　　2.3.3　土地政策
　　　　2.3.4　金融政策
第三章　2019-2021年中国城市综合体市场开发状况分析
　　3.1　城市综合体存量市场分析
　　　　3.1.1　存量分布
　　　　3.1.2　各类型存量
　　　　3.1.3　存量区位特征
　　3.2　城市综合体供应量市场分析
　　　　3.2.1　供应量规模
　　　　3.2.2　供应量分布
　　　　3.2.3　供应量区位特征
　　3.3　城市综合体市场开发特征分析
　　　　3.3.1　市场开发态势
　　　　3.3.2　开发体量特征
　　　　3.3.3　开发体量排行
第四章　中国城市综合体的开发模式分析
　　4.1　商务驱动模式
　　　　4.1.1　商务驱动模式分析
　　　　4.1.2　商务驱动模式典型案例
　　4.2　商业驱动模式
　　　　4.2.1　商业驱动模式分析
　　　　4.2.2　商业驱动模式典型案例
　　4.3　住宅驱动模式
　　　　4.3.1　住宅驱动模式分析
　　　　4.3.2　住宅驱动模式典型案例
　　4.4　文化驱动模式
　　　　4.4.1　文化驱动模式分析
　　　　4.4.2　文化驱动模式典型案例
　　4.5　休闲旅游驱动模式
　　　　4.5.1　休闲旅游驱动模式分析
　　　　4.5.2　休闲旅游驱动模式典型案例
　　4.6　娱乐驱动模式
　　　　4.6.1　娱乐驱动模式分析
　　　　4.6.2　娱乐驱动模式典型案例
　　4.7　会展驱动模式
　　　　4.7.1　会展驱动模式分析
　　　　4.7.2　会展驱动模式典型案例
　　4.8　复合驱动模式
　　　　4.8.1　复合驱动模式分析
　　　　4.8.2　复合驱动模式典型案例
第五章　城市综合体的开发特性分析
　　5.1　城市综合体开发建设的要求
　　　　5.1.1　建设特点
　　　　5.1.2　构成要素
　　5.2　不同构成元素的开发要点分析
　　　　5.2.1　购物中心
　　　　5.2.2　写字楼
　　　　5.2.3　酒店
　　　　5.2.4　住宅
　　　　5.2.5　公寓
　　5.3　分区域城市综合体的开发特点
　　　　5.3.1　一线城市
　　　　5.3.2　二线城市
　　　　5.3.3　三线城市
第六章　城市综合体项目开发模式的选择分析
　　6.1　基于城市的建设发展
　　　　6.1.1　城市功能
　　　　6.1.2　城市未来价值
　　　　6.1.3　重点关注层面
　　6.2　分析城市经济及产业规律
　　　　6.2.1　与城市综合体密切相关
　　　　6.2.2　收益性物业的增值因素
　　　　6.2.3　重点关注层面
　　6.3　确定核心功能物业
　　　　6.3.1　分类物业市场的分析路径
　　　　6.3.2　各类物业的相互关系和作用
　　　　6.3.3　不同功能关联价值分析
　　　　6.3.4　各类物业的主要功能
　　6.4　建立二元客户研究体系
　　　　6.4.1　关注终端使用者利益
　　　　6.4.2　兼顾购买者价值体系
　　　　6.4.3　重点关注层面
　　6.5　确定物业组合和功能配比
　　　　6.5.1　选择适宜盈利模式
　　　　6.5.2　各物业类型的收益方式
　　　　6.5.3　影响各物业价值实现的主要因素
　　　　6.5.4　开发时序的重要性
第七章　上市公司城市综合体项目开发模式及战略分析
　　7.1　项目选择与风险控制
　　　　7.1.1　开发新项目的选择
　　　　7.1.2　风险因素控制
　　7.2　收购已建成的项目
　　　　7.2.1　城市综合体目标选择
　　　　7.2.2　初步估价与判断
　　　　7.2.3　专业商业管理公司估价
　　　　7.2.4　升值空间判断
　　7.3　项目定位模型研究
　　　　7.3.1　廉价EST模型及案例分析
　　　　7.3.2　定位EST模型及案例分析
　　　　7.3.3　新业态方案模型的探索
　　7.4　其他开发战略分析
　　　　7.4.1　产品创新与成本控制
　　　　7.4.2　资金收回与价值最大化
　　　　7.4.3　战略联盟与连锁开发战略
第八章　城市综合体的产业集群性质及其开发分析
　　8.1　产业集群性质分析
　　　　8.1.1　产业类型组合特征
　　　　8.1.2　空间地理的特征
　　　　8.1.3　规模体量的特征
　　　　8.1.4　技术层面的特征
　　　　8.1.5　财务投资的特征
　　　　8.1.6　发展进程的特征
　　8.2　开发模式存在的相关问题
　　　　8.2.1　认识及理解偏差
　　　　8.2.2　开发条件的限制
　　　　8.2.3　个性特色不突出
　　　　8.2.4　投资主体单一化
　　8.3　项目开发与管理策略
　　　　8.3.1　探索成功组合模式
　　　　8.3.2　定位规模结构及类型
　　　　8.3.3　评估影响效应
　　　　8.3.4　规范开发行为
第九章　城市综合体的开发规划布局设计分析
　　9.1　空间布局体系分析
　　　　9.1.1　交通体系
　　　　9.1.2　土地使用的均衡性
　　　　9.1.3　街区空间体系
　　9.2　产业链与经济循环体系分析
　　　　9.2.1　规模与主题定位
　　　　9.2.2　发挥城市潜力
　　　　9.2.3　内生价值和投资循环
　　9.3　地域文化体系分析
　　　　9.3.1　包容度与自我满足
　　　　9.3.2　城市文化单元的弥合性
　　　　9.3.3　生长性与时段性
　　9.4　可持续的生态体系分析
　　　　9.4.1　项目景观设计
　　　　9.4.2　生态环境设计
　　　　9.4.3　整体性措施
　　9.5　城市综合体开放体系下的聚集效应
　　　　9.5.1　功能聚合
　　　　9.5.2　形态聚合
　　　　9.5.3　产业聚合
　　　　9.5.4　业态聚合
　　　　9.5.5　文化生态聚合
　　9.6　城市综合体规划设计的具体策略
　　　　9.6.1　规划与开发定位
　　　　9.6.2　区位规划策略
　　　　9.6.3　规划设计的可持续性
第十章　我国城市综合体开发的问题及可行思路分析
　　10.1　我国城市综合体开发存在的问题
　　　　10.1.1　融资渠道单一
　　　　10.1.2　受制于资金压力
　　　　10.1.3　传统模式的缺陷
　　　　10.1.4　招售不联合
　　　　10.1.5　项目开发人才缺乏
　　10.2　我国城市综合体开发面临的瓶颈
　　　　10.2.1　资金链紧张
　　　　10.2.2　前期规划仓促
　　　　10.2.3　相关环境尚未成熟
　　　　10.2.4　受行政因素的干扰
　　10.3　城市综合体市场要素分析
　　　　10.3.1　城市综合经济实力强
　　　　10.3.2　区域经济的聚集效应突出
　　　　10.3.3　项目选址的要求高
　　　　10.3.4　开发商要有雄厚实力和操作经验
　　10.4　城市综合体开发的可行思路
　　　　10.4.1　转变开发思路
　　　　10.4.2　对开发模式进行组合创新
　　　　10.4.3　以持有物业形成稳定收益
　　　　10.4.4　金融创新或将破题
第十一章　国内外典型城市综合体开发案例分析
　　11.1　德国柏林索尼中心
　　　　11.1.1　项目概况
　　　　11.1.2　物业组合
　　　　11.1.3　功能布局
　　　　11.1.4　设计特点
　　11.2　东京新宿副都心
　　　　11.2.1　项目概况
　　　　11.2.2　物业组合
　　　　11.2.3　功能布局
　　　　11.2.4　设计特点
　　11.3　香港国际金融中心
　　　　11.3.1　项目概况
　　　　11.3.2　物业组合
　　　　11.3.3　功能布局
　　　　11.3.4　设计特点
　　11.4　香港太古城
　　　　11.4.1　项目概况
　　　　11.4.2　功能布局
　　　　11.4.3　发展模式
　　　　11.4.4　开发经验
　　11.5　华润万象城
　　　　11.5.1　产品特点
　　　　11.5.2　项目指标
　　　　11.5.3　功能布局
　　　　11.5.4　物业组合
　　　　11.5.5　经营策略
　　　　11.5.6　设计特点
　　11.6　万达广场
　　　　11.6.1　产品特点
　　　　11.6.2　项目分布
　　　　11.6.3　功能布局
　　　　11.6.4　物业组合
　　　　11.6.5　经营策略
　　　　11.6.6　设计特点
　　11.7　恒隆广场
　　　　11.7.1　产品特点
　　　　11.7.2　项目分布
　　　　11.7.3　功能布局
　　　　11.7.4　物业组合
　　　　11.7.5　经营策略
第十二章　中国城市综合体市场开发前景分析
　　12.1　市场开发机遇分析
　　　　12.1.1　政策扶持机遇
　　　　12.1.2　经济转型机遇
　　　　12.1.3　城市发展机遇
　　　　12.1.4　金融市场机遇
　　12.2　市场开发挑战分析
　　　　12.2.1　市场供需失衡
　　　　12.2.2　开发资金短缺
　　　　12.2.3　长期运营风险
　　12.3　市场开发前景分析
　　　　12.3.1　市场空间分析
　　　　12.3.2　区域潜力分析
　　　　12.3.3　业态需求趋势
　　　　12.3.4　模式转变趋势
附录
附录一：《城市规划编制办法》
附录二：《城市用地分类与规划建设用地标准》
附录三：《中华人民共和国城市房地产管理法》
附录四：《中华人民共和国土地管理法》

图表目录图表　2018-2021年世界经济增长趋势
图表　2016-2021年世界货物贸易量增长率趋势
图表　2018-2019年我国国内生产总值同比增长速度
图表　2019年国民经济主要统计数据
图表　2019-2020年我国国内生产总值增长速度（累计同比）
图表　2020年国民经济主要统计数据
图表　2018-2019年我国城镇居民人均可支配收入实际增长速度
图表　2018-2019年我国农村居民人均收入实际增长速度
图表　2019-2020年我国城镇居民人均可支配收入实际增长速度（累计同比）
图表　2019-2020年我国农村居民人均收入实际增长速度
图表　2018年、2019年我国居民消费价格同比上涨情况
图表　2019年12月-2020年12月我国居民消费价格涨跌情况（月度同比）
图表　2018年、2019年我国社会消费品零售总额名义增速（月度同比）
图表　2019年12月-2020年12月我国社会消费品零售总额分月同比增长速度
图表　2020年新一届政府对房地产调控的主要表态
图表　2020年公布细则及房价控制目标的省市
图表　重点城市细则内容解析
图表　2017年-2020年十大城市住宅均价及环比变化
图表　部分城市在“国五条”之后出台的各项配套政策
图表　2019年房地产开发及市场管理政策事件汇总
图表　2017年至2020年全国保障房计划及完成情况
图表　2020年各地发布的保障性安居工程建设措施
图表　2014年至2020年经济体制改革重点工作会议有关房产税内容
图表　2019年房地产土地调控政策事件汇总
图表　深圳原集体土地入市收益分配方式
图表　各地土地供应创新举措
图表　2019年房地产金融政策事件汇总
图表　2015年-2020年新增人民币贷款额及M2同比增速
图表　2020年1-12月Shibor变化走势
图表　2020年1-12月公积金政策收紧相关内容
图表　2019年重点城市的城市综合体存量分布
图表　2019年重点城市的城市综合体存量排名
图表　2019年重点城市的城市综合体区域属性与物业组合
图表　2019年重点城市的城市综合体存量区域属性（按面积）
图表　2019年已开通轨道交通的重点城市的城市综合体区域属性与轨道交通情况（按数量）
图表　2019年规划建设轨道交通的重点城市的城市综合体区域属性与轨道交通情况（按数量）
图表　重点城市的城市综合体面积增长情况及预测
图表　重点城市的城市综合体数量增长情况及预测
图表　2021-2022年20个重点城市综合体增量预估
图表　重点城市的城市综合体未来增量区域属性（按面积）
图表　重点城市的城市综合体未来增量区域属性与轨道交通情况（按数量）
图表　重点城市的城市综合体未来增量区域属性与物业组合
图表　2019年重点城市的城市综合体市场存量、增量
图表　2019年中国城市综合体体量排行榜
图表　城市综合体的建设特点
图表　城市综合体的构成要素
图表　不同类型购物中心开发要点分析
图表　不同类型写字楼开发要点分析
图表　不同类型酒店开发要点分析
图表　不同类型住宅开发要点分析
图表　不同类型公寓开发要点分析
图表　城市综合体各种物业的相互关系和作用的有机生态系统
图表　城市综合体不同功能关联价值分析
图表　收益性物业的客户价值链网络
图表　影响各物业价值实现的主要因素
图表　上市公司开发城市综合体项目选择模型
图表　廉价EST模型
图表　上海正大广场
图表　面向白领与金领顾客的城市综合体定位模型
图表　无锡华润万象城
图表　无锡华润万象城项目物业功能定位
图表　3万平方米商业街区业态规划
图表　无锡万象城购物中心业态
图表　二期商业街区4万平方米
图表　上海交通枢纽型城市综合体产品模型
图表　综合体的人流动线组织要求
图表　基于行为需求的综合体交通规划
图表　方格网型步行交通体系概念生成及变体
图表　通道树型步行交通体系概念生成及变体
图表　无锡通惠路步行街平面图
图表　步行街螺旋天街效果图
图表　著名城市中心型综合体办公比例
图表　街区BLOCK与用地之间的关联性分析
图表　规划前后的城市天际线对比
图表　华商时代广场综合体总平面
图表　南京乐业村鸟瞰效果图
图表　乐业村入口广场
图表　城市综合体的城市复兴设计的建议
图表　南京老城与河西新区之远景规划
图表　综合体总平面规划图
图表　依据南京绿地系统发展方向确定综合体规划绿轴
图表　城市综合体生态绿地系统规划布局与意象设计
图表　核心景观平台实施彻底的人车分流
图表　确立最基本的形体组合形式
图表　城市各因素的最佳关联性组合意象
图表　城市综合体物业内在价值链分析流程
图表　各种物业类型之间的相互影响
图表　索尼中心空间布局
图表　索尼中心底层平面图
图表　香港国际金融中心的物业组合
图表　香港国际金融中心项目分布图
图表　香港国际金融中心的交通途径
图表　香港国际金融中心人性化的动线设计
图表　香港太古城开发历程
图表　香港太古城实景照片
图表　香港太古城整体定位
图表　香港太古城的发展模式
图表　华润万象城产品特点
图表　华润万象城所在城市项目指标
图表　深圳华润万象城功能构成
图表　杭州华润万象城功能构成
图表　华润万象城物业组合类型
图表　华润万象城经营策略
图表　万象城各商业功能面积占比
图表　万象城租户档次占比
图表　万象城主力店、次主力店面积占比
图表　万象城购物中心内部设计图
图表　万象城各项目外部设计效果图
图表　万达综合体项目产品特点
图表　万达综合体项目分布图
图表　万达各综合体项目概况
图表　万达综合体项目各功能体量构成
图表　万达综合体项目各功能物业详细类型
图表　万达综合体项目经营策略
图表　万达综合体项目建筑设计
图表　恒隆广场产品特点
图表　恒隆广场各地项目情况
图表　恒隆广场功能构成
图表　港汇广场功能构成
图表　恒隆广场各功能物业类型
图表　恒隆广场各功能物业经营策略
图表　城乡用地分类中英文对照表
图表　城市建设用地分类中英文对照表
图表　城乡用地分类和代码
图表　城乡用地分类和代码续表
图表　城市建设用地分类和代码
图表　城市建设用地分类和代码续表一
图表　城市建设用地分类和代码续表二
图表　城市建设用地分类和代码续表三
图表　除首都以外的现有城市规划人均城市建设用地指标（m2/人）
图表　人均居住用地面积指标（m2/人）
图表　规划建设用地结构
图表　城乡用地汇总表
图表　城市建设用地平衡表
图表　中国建筑气候区划图

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