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第一章 中国土地开发行业发展背景分析21
1.1 土地开发的定义21
1.1.1 土地开发的定义21
1.1.2 土地开发行业的分类21
（1）土地一级开发21
（2）土地二级开发22
1.1.3 土地开发流程综述22
（1）土地一级开发流程22
（2）土地二级开发流程24
1.1.4 土地开发基本原则25
1.2 土地开发模式分析25
1.2.1 土地一级开发模式25
（1）政府独立开发模式25
（2）城市运营开发模式26
（3）主题型项目带土地开发模式26
 （4）一级开发招投标模式27
（5）土地整备模式27
1.2.2 土地二级开发模式27
（1）公建配套开发模式28
1）PPP(公私合营)模式28
2）BOT(运营-移交)模式28
3）TOT(移交-经营-移交)模式28
4）PFT(私营机构融资)模式29
（2）商品房开发模式29
（3）工业园开发模式30
第二章 中国土地开发行业发展环境分析33
1.3 土地开发行业经济环境分析33
1.3.1 2021年国内GDP增长分析33
1.3.2 2021年工业经济增长分析37
1.3.3 2021年固定资产投资分析46
1.3.4 国家宏观经济预测分析52
1.4 土地开发行业政策环境分析55
1.4.1 中国货币政策分析55
（1）2021年中国货币数据分析56
（2）2021年中国货币政策分析61
（3）房地产周期与货币政策相关性分析74
（4）中国货币政策后期走势预判78
1.4.2 中国财政政策分析83
（1）2021年中国财政政策分析83
（2）2021年地方财政政策分析85
（3）中国财政政策后期走势预判105
1.4.3 中国土地政策分析106
（1）农村土地流转制度改革106
（2）城市土地出让制度改革107
1）土地储备制度分析107
2）土地出让金制度分析109
3）土地招拍挂制度分析115
第三章 2016-2021年土地政策分析116
1.5 土地开发行业社会环境分析116
1.5.1 中国城镇化进程分析116
1.5.2 中国城镇化现状与规划117
1.5.3 城镇化与土地开发需求分析127
1.6 房地产行业开发运营状况分析131
1.6.1 2021年全国房地产开发景气指数131
1.6.2 2021年全国房地产开发投资分析134
（1）房地产开发投资金额分析134
（2）全国房屋新开工面积分析135
（3）全国房屋施工面积分析135
（4）全国房屋竣工面积分析136
1.6.3 2021年全国房地产销售情况分析136
1.6.4 2021年全国房地产资金来源分析137
第四章 中国土地开发市场供需现状分析139
1.7 土地开发市场供应现状分析139
1.7.1 2021年全国建设用地供应分析139
（1）批准国有建设用地规模139
（2）国有建设用地供应情况144
（3）重点城市土地抵押情况147
1.7.2 2021年全国住房用地供应分析148
（1）全国住房用地供应数量148
1）全国住房用地供应总量148
2）保障性安居工程用地供应量148
3）其他商品住房用地供应量148
4）热点城市住房用地供应分析149
1.7.3 2021年全国商业用地供应分析149
（1）全国商业用地供应总量149
（2）全国商业用地供应趋势159
1.7.4 2021年全国工业用地供应分析160
（1）全国工业用地供应总量160
（2）全国工业用地供应趋势161
1.8 土地开发市场需求现状分析167
1.8.1 2021年全国土地成交情况分析167
1.8.2 2021年全国土地成交均价分析168
1.8.3 2021年全国土地成交地块排名169
（1）成交地块总价排名169
1）全国成交地块总价排名169
2）住宅成交地块总价排名170
3）商办用地成交总价排名172
（2）成交地块楼面价排名172
1）全国成交地块楼面价排名173
2）住宅成交地块楼面价排名173
3）商办用地成交楼面价排名175
（3）成交地块溢价排名177
1.9 2021年土地市场招拍挂分析178
1.9.1 土地招拍挂出让总体情况178
1.9.2 土地市场招标出让分析181
1.9.3 土地拍卖挂牌出让分析181
1.10 2021年全国主要城市地价分析182
1.10.1 全国地价总体分析182
1.10.2 各经济区域地价分析185
（1）区域经济地价总体分析185
（2）长三角地区地价分析188
（3）珠三角地区地价分析190
（4）环渤海地区地价分析192
1.10.3 各地理区域地价分析194
1.10.4 主要城市地价分析195
（1）北京市地价走势分析197
（2）上海市地价走势分析201
（3）广州市地价走势分析202
1.10.5 当前土地市场价格形势分析204
1.10.6 后期土地市场价格走势预判208
第五章  中国土地开发行业区域市场分析209
1.11 区域市场整体分析209
1.11.1 京津唐地区209
1.11.2 长三角地区210
1.11.3 珠三角地区211
1.11.4 成渝地区212
1.11.5 武汉城市圈213
1.11.6 长株潭地区215
1.11.7 东北三省216
（1）区域宏观环境分析216
（2）区域土地市场分析217
1）土地供应总量分析217
2）土地供应结构分析218
3）房地产开发用地分析219
4）工矿仓储用地分析221
1.11.8 山东半岛城市群221
（1）区域宏观环境分析222
（2）区域土地市场分析223
1）土地供应总量分析223
2）土地供应结构分析224
3）房地产开发用地分析226
4）工矿仓储用地分析227
1.12 京津唐地区分析228
1.12.1 北京市228
1.12.2 天津市229
1.12.3 河北省232
第六章 房地产及其他综合性开发企业分析236
1.20.1 招商局地产控股股份有限公司经营分析236
（1）企业发展简况分析236
（2）企业组织架构分析236
（3）企业土地储备情况237
（4）企业土地开发策略237
（5）企业主要经济指标238
（6）企业财务状况分析243
1）企业盈利能力分析243
2）企业运营能力分析245
3）企业偿债能力分析246
4）企业发展能力分析248
（7）企业经营优劣势分析248
（8）企业最新发展动向分析249
1.20.2 金地(集团)股份有限公司经营分析249
1.20.3 深圳华侨城股份有限公司经营分析260
1.20.4 北京首都开发股份有限公司经营分析273
1.20.5 南京栖霞建设股份有限公司经营分析284
1.21 城市投资建设类开发企业分析294
1.21.1 中国城市建设控股集团有限公司发展分析294
（1）企业发展简况分析294
（2）企业组织架构分析295
（3）企业土地开发策略295
（4）企业建设工程分析296
（5）企业招商项目分析297
（6）企业发展优劣势分析297
（7）企业最新发展动向分析297
1.21.2 北京城建投资发展股份有限公司发展分析297
1.21.3 云南省城市建设投资有限公司发展分析308
第七章 土地一级开发盈利模式与风险规避320
1.22 土地一级市场开发成本分析320
1.22.1 土地一级开发成本分析320
1.22.2 土地一级开发成本构成320
1.22.3 土地一级开发中涉及的税费328
1.23 土地一级市场盈利模式分析330
1.23.1 城市区域开发项目价值链分析330
1.23.2 价值链中各节点权力和利益点330
1.23.3 土地一级开发的利润来源分析331
1.23.4 土地一级开发的盈利模式分析333
（1）从一级开发本身获利333
（2）分享土地增值收益333
（3）持有部分公共建筑334
（4）为二级拿地铺垫334
1.23.5 土地一级开发的盈利路径分析335
（1）如何取得土地一级开发名义335
（2）间接获取收益常规操作路径347
1）间接获取土地的操作关键347
2）间接获取土地收益的模式347
（3）直接获取土地增值收益分析348
1）兼顾融合各方参与者利益348
2）成功开发模式的经验借鉴349
3）公私协议合作开发模式分析350
4）整体公私协议合作开发模式350
1.24 土地一级市场项目操盘分析351
1.24.1 土地出让市场营销策略351
（1）土地策略351
（2）价格策略353
（3）营销渠道策略356
（4）促销策略356
1.24.2 土地的招投标方案分析358
（1）招标评标因素构成358
（2）主要评标方法分析366
1.25 土地一级开发市场的风险与规避367
1.25.1 土地一级开发的特点367
1.25.2 土地一级开发的风险369
（1）政策风险369
（2）融资风险369
（3）政府行为风险370
（4）征地、拆迁工作风险370
（5）市场风险370
1.25.3 土地一级开发风险防范措施371
（1）融资风险防范措施371
（2）拆迁风险方法措施372
（3）外部环境风险防范措施372
第八章  土地一级开发融资模式与行业趋势376
1.26 土地一级开发融资需求分析376
1.26.1 现实融资需求376
1.26.2 潜在融资需求376
1.27 土地一级开发融资模式分析376
1.27.1 土地储备机构直接安排融资并承担责任377
1.27.2 一级开发主体与金融机构签订借款合同377
1.27.3 一级开发主体融资并承担责任与义务378
1.27.4 项目公司融资，一级开发主体担保379
1.28 房地产信托模式分析380
1.28.1 贷款型信托模式分析380
1.28.2 股权型信托模式分析381
1.28.3 权益型信托模式分析382
1.29 土地一级开发融资渠道分析383
1.29.1 土地一级开发主要的融资渠道383
1.29.2 土地一级开发融资解决方法385
（1）土地收益证券化385
（2）城投公司模式的创新387
1.29.3 中国土地开发未来发展趋势预测390
（1）土地获取成本趋势预测390
（2）土地开发供给预测391
（3）土地开发企业发展趋势394
（4）外资投资发展趋势预测395
 

图表目录
图表 1  政府独立开发模式分析25
图表 2  城市运营开发模式分析26
图表 3  主题型项目带土地开发模式分析26
图表 4  主题型带土地开发模式案例—华侨城26
图表 5  一级开发招投标模式分析27
图表 6  PPP(公私合营)模式分析28
图表 7  BOT(运营-移交)模式分析28
图表 8  TOT(移交-经营-移交)模式分析28
图表 9  PFT(私营机构融资)模式分析29
图表 10  商品房开发模式介绍29
图表 11  复合型地产开发模式—深圳华侨城30
图表 12  2021年GDP初步核算数据33
图表 13  GDP环比增长速度34
图表 14  2012-2021年我国国内生产总值及其增长速度35
图表 15  1978-2020年我国人均GDP统计35
图表 16  2020年6月-2021年6月规模以上工业增加值同比增长速度38
图表 17  2020年6月-2021年6月我国发电量日均产量及同比增速42
图表 18  2020年6月-2021年6月我国钢材日均产量及同比增速42
图表 19  2020年6月-2021年6月我国水泥日均产量及同比增速43
图表 20  2020年6月-2021年6月我国原油加工量日均产量及同比增速44
图表 21  2020年6月-2021年6月我国十种有色金属日均产量及同比增速44
图表 22  2020年6月-2021年6月我国乙烯日均产量及同比增速45
图表 23  2020年6月-2021年6月我国汽车日均产量及同比增速45
图表 24  2020年6月-2021年6月我国轿车日均产量及同比增速45
图表 25  2012-2021年我国全社会固定资产及其增长率情况47
图表 26  2020年6月-2021年6月我国固定资产投资（不含农户）同比增速47
图表 27  2020年6月-2021年6月固定资产投资到位资金同比增速49
图表 28  2021年固定资产投资（不含农户）主要数据49
图表 29  2021 年分机构人民币贷款情况57
图表 30  社会融资规模58
图表 31  2021 年 1-6月金融机构人民币贷款各利率区间占比59
图表 32  2021 年 1-6月大额美元存款与美元贷款平均利率60
图表 33  2021 年银行间外汇即期市场人民币对各币种交易量69
图表 34  跨境贸易人民币结算情况70
图表 35  中国实际房价与名义利率74
图表 36  房地产周期与货币政策76
图表 37  2021年中央财政平衡关系89
图表 38  2021年地方财政平衡关系89
图表 39  2020年中央财政预算平衡关系101
图表 40  2007～2020年某地市土地出让金收支情况110
图表 41  土地出让金促进地方经济增长作用机理示意图112
图表 42  2007～2020年某地市土地出让金收入占比情况112
图表 43  城镇化水平变化120
图表 44  城市(镇)数量和规模变化情况120
图表 45  城市基础设施和服务设施变化情况121
图表 46  常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率的差距121
图表 47  新型城镇化主要指标127
图表 48  2021年全国房地产开发和销售情况131
图表 49  2021年东中西部地区房地产开发投资情况133
图表 50  2021年东中西部地区房地产销售情况133
图表 51  中国国房景气指数(月度)134
图表 52  全国房地产开发投资增速134
图表 53  全国房地产开发企业土地购置面积增速136
图表 54  全国商品房销售面积及销售额增速137
图表 55  全国房地产开发企业本年到位资金增速138
图表 56  建设用地批复（2020年11-12月）139
图表 57  建设用地批复（2021年1-6月）140
图表 58  2016年以来建设项目用地审批情况图143
图表 59  2021年建设项目用地审批类型图144
图表 60  2016年以来国有建设项目供应量比较图145
图表 61  2020年与2021年土地供应总量及存量比较图145
图表 62  2020年与2021年各类用地供应量 单位：公顷146
图表 63  2020年与2021年不同用途土地供应量比较图146
图表 64  土地供应方式结构图147
图表 65  2014-2020年84个重点城市土地抵押情况147
图表 66  全国历年商业用房投资额（单位：亿元）149
图表 67  全国历年商业服务用地供应量及占比情况（单位：万平方米，%）150
图表 68  一线城市近三年商业用地供应总量151
图表 69  一线城市近三年商业用地供应量占比152
图表 70  二线城市供应量 TOP10 表153
图表 71  二线城市供应量占比 TOP10153
图表 72  三四线城市供应量 TOP10 表154
图表 73  三四线城市供应量占比 TOP10155
图表 74  三四线线城市人均商业用地供应面积数据列表156
图表 75  三四线城市 GDP 与商业用地供应量比值数据列表157
图表 76  三四线城市人均收入与商业用地供应量比值数据列表158
图表 77  2021年全国土地成交总价前十名169
图表 78  2021年全国成交住宅用地总价排行榜TOP10171
图表 79  2021年全国土地成交楼面价前十名173
图表 80  2021年全国成交住宅用地楼面地价排行榜TOP10173
图表 81  2016.11-2021.630城市成交商办建设用地面积(单位：万平方米，%)176
图表 82  2021年6月30城市成交商办用地楼面价对比(单位：元/平方米)177
图表 83  全国成交地块溢价排名177
图表 84  全国主要城市分用途地价水平（元/平方米）183
图表 85  全国主要城市分用途地价环比增长率曲线图（%）183
图表 86  全国主要城市分用途地价同比增长率曲线图（%）184
图表 87  2006-2021 年重点城市分用途地价指数184
图表 88  重点城市综合地价环比、同比增长率曲线图（%）185
图表 89  2021年第二季度三大重点区域地价水平（元/平方米）185
图表 90  2021年第二季度三大重点区域综合地价增长率（%）186
图表 91  三大重点监测区域分用途地价环比增长率（%）187
图表 92  三大重点监测区域分用途地价同比增长率（%）188
图表 93  2006-2021年长江三角洲地区综合地价指数189
图表 94  2006-2021年长江三角洲地区分类地价指数190
图表 95  2006-2021年珠江三角洲地区综合地价指数191
图表 96  2006-2021年珠江三角洲地区分类地价指数191
图表 97  2006-2021年环渤海地区综合地价指数192
图表 98  2006-2021年环渤海地区分类地价指数193
图表 99  2021 年第二季度东中西部地区重点城市地价水平（元/平方米）194
图表 100  2021 年第二季度东中西部地区重点城市综合地价增长率（%）195
图表 101  70个大中城市中新建住宅销售价格和105个城市住宅用地价格环比上涨的城市数量统计情况196
图表 102  2020 年以来异常交易地块成交上报宗数和月均溢价率统计情况197
图表 103  2021年1-2季度北京市国家级监测范围地价动态监测结果200
图表 104  2021上海土地市场上半年总地价TOP10201
图表 105  2020年-2021年1-6月房地产开发企业资金来源变化情况206
图表 106  2020年以来各季度分用途用地占供地总量比例图207
图表 107  2020年以来京津唐地区供地总量及同比增长率210
图表 108  珠三角地区各城市2021年土地供应总量及来源变化情况212
图表 109  2021年武汉土地供应区域分布情况213
图表 110  2016-2021年武汉居住类土地成交价及溢价率214
图表 111  东北三省土地供应总量及存量变化情况217
图表 112  东北三省2021年二季度土地供应量对比218
图表 113  2021年以来东北三省土地供应结构变化218
图表 114  2021年东北三省各省土地供应结构对比219
图表 115  东北三省2021年房地产开发用地供应结构220
图表 116  2021年以来东北三省普通商品住房用地及商服用地出让均价变动情况220
图表 117  山东半岛城市群2021年1-6月主要经济指标222
图表 118  2021年省房地产开发投资情况222
图表 119  2021年山东半岛城市群土地供应量季度变化情况224
图表 120  山东半岛城市群2021年土地供应分布情况224
图表 121  2021年山东半岛城市群土地供应结构变化225
图表 122  山东半岛城市群各城市2021年土地供应结构比较225
图表 123  2021年山东半岛城市群房地产开发用地供应结构226
图表 124  2021年山东半岛城市群房地产开发用地出让均价变动情况227
图表 125  招商局地产控股股份有限公司组织架构分析236
图表 126  招商局地产控股股份有限公司负债能力分析238
图表 127  招商局地产控股股份有限公司利润能力分析241
图表 128  招商局地产控股股份有限公司盈利能力分析243
图表 129  招商局地产控股股份有限公司运营能力分析245
图表 130  招商局地产控股股份有限公司偿债能力分析246
图表 131  招商局地产控股股份有限公司发展能力分析248
图表 132  金地(集团)股份有限公司负债能力分析251
图表 133  金地(集团)股份有限公司利润能力分析254
图表 134  金地(集团)股份有限公司财务指标分析255
图表 135  深圳华侨城股份有限公司负债能力分析264
图表 136  深圳华侨城股份有限公司利润能力分析267
图表 137  深圳华侨城股份有限公司财务指标分析269
图表 138  北京首都开发股份有限公司负债能力分析275
图表 139  北京首都开发股份有限公司利润能力分析278
图表 140  北京首都开发股份有限公司财务指标分析279
图表 141  南京栖霞建设股份有限公司负债能力分析285
图表 142  南京栖霞建设股份有限公司利润能力分析288
图表 143  南京栖霞建设股份有限公司财务指标分析290
图表 144  中国城市建设控股集团有限公司组织架构分析295
图表 145  北京城建投资发展股份有限公司负债能力分析299
图表 146  北京城建投资发展股份有限公司利润能力分析302
图表 147  北京城建投资发展股份有限公司财务指标分析304
图表 148  云南省城市建设投资有限公司负债能力分析309
图表 149  云南省城市建设投资有限公司利润能力分析312
图表 150  云南省城市建设投资有限公司财务指标分析314
图表 151  融资模式一流程图377
图表 152  融资模式二流程图378
图表 153  融资模式三流程图379
图表 154  融资模式四流程图379

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