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第一章　城市综合体行业概述
　　1.1　城市综合体的界定
　　　　1.1.1　城市综合体的定义
　　　　1.1.2　城市综合体的特征
　　　　1.1.3　城市综合体的类型
　　1.2　城市综合体的功能
　　　　1.2.1　城市综合体的普遍功能
　　　　1.2.2　城市综合体的特殊功能
第二章　2017-2020年中国城市综合体市场开发环境分析
　　2.1　宏观经济环境
　　　　2.1.1　全球经济发展形势
　　　　2.1.2　中国经济运行现状
　　　　2.1.3　国民收入及消费水平
　　　　2.1.4　经济发展趋势分析
　　2.2　中国城市化进程
　　　　2.2.1　城市化催生城市综合体
　　　　2.2.2　城市化对城市综合体的诉求
　　　　2.2.3　我国城市化发展水平
　　　　2.2.4　我国城市化发展特点
　　2.3　地产市场政策环境
　　　　2.3.1　宏观调控政策
　　　　2.3.2　土地改革政策
　　　　2.3.3　财税金融政策
　　　　2.3.4　市场配套政策
第三章　2017-2020年中国城市综合体市场开发状况分析
　　3.1　城市综合体存量市场分析
　　　　3.1.1　存量分布
　　　　3.1.2　各类型存量
　　　　3.1.3　存量区位特征
　　3.2　城市综合体供应量市场分析
　　　　3.2.1　供应量规模
　　　　3.2.2　供应量分布
　　　　3.2.3　供应量区位特征
　　3.3　城市综合体市场开发特征分析
　　　　3.3.1　市场开发态势
　　　　3.3.2　开发体量特征
　　　　3.3.3　开发体量排行
第四章　中国城市综合体的开发模式分析
　　4.1　商务驱动模式
　　　　4.1.1　商务驱动模式分析
　　　　4.1.2　商务驱动模式典型案例
　　4.2　商业驱动模式
　　　　4.2.1　商业驱动模式分析
　　　　4.2.2　商业驱动模式典型案例
　　4.3　住宅驱动模式
　　　　4.3.1　住宅驱动模式分析
　　　　4.3.2　住宅驱动模式典型案例
　　4.4　文化驱动模式
　　　　4.4.1　文化驱动模式分析
　　　　4.4.2　文化驱动模式典型案例
　　4.5　休闲旅游驱动模式
　　　　4.5.1　休闲旅游驱动模式分析
　　　　4.5.2　休闲旅游驱动模式典型案例
　　4.6　娱乐驱动模式
　　　　4.6.1　娱乐驱动模式分析
　　　　4.6.2　娱乐驱动模式典型案例
　　4.7　会展驱动模式
　　　　4.7.1　会展驱动模式分析
　　　　4.7.2　会展驱动模式典型案例
　　4.8　复合驱动模式
　　　　4.8.1　复合驱动模式分析
　　　　4.8.2　复合驱动模式典型案例
第五章　城市综合体的开发特性分析
　　5.1　城市综合体开发建设的要求
　　　　5.1.1　建设特点
　　　　5.1.2　构成要素
　　5.2　不同构成元素的开发要点分析
　　　　5.2.1　购物中心
　　　　5.2.2　写字楼
　　　　5.2.3　酒店
　　　　5.2.4　住宅
　　　　5.2.5　公寓
　　5.3　分区域城市综合体的开发特点
　　　　5.3.1　一线城市
　　　　5.3.2　二线城市
　　　　5.3.3　三线城市
第六章　城市综合体项目开发模式的选择分析
　　6.1　基于城市的建设发展
　　　　6.1.1　城市功能
　　　　6.1.2　城市未来价值
　　　　6.1.3　重点关注层面
　　6.2　分析城市经济及产业规律
　　　　6.2.1　与城市综合体密切相关
　　　　6.2.2　收益性物业的增值因素
　　　　6.2.3　重点关注层面
　　6.3　确定核心功能物业
　　　　6.3.1　分类物业市场的分析路径
　　　　6.3.2　各类物业的相互关系和作用
　　　　6.3.3　不同功能关联价值分析
　　　　6.3.4　各类物业的主要功能
　　6.4　建立二元客户研究体系
　　　　6.4.1　关注终端使用者利益
　　　　6.4.2　兼顾购买者价值体系
　　　　6.4.3　重点关注层面
　　6.5　确定物业组合和功能配比
　　　　6.5.1　选择适宜盈利模式
　　　　6.5.2　各物业类型的收益方式
　　　　6.5.3　影响各物业价值实现的主要因素
　　　　6.5.4　开发时序的重要性
第七章　上市公司城市综合体项目开发模式及战略分析
　　7.1　项目选择与风险控制
　　　　7.1.1　开发新项目的选择
　　　　7.1.2　风险因素控制
　　7.2　收购已建成的项目
　　　　7.2.1　城市综合体目标选择
　　　　7.2.2　初步估价与判断
　　　　7.2.3　专业商业管理公司估价
　　　　7.2.4　升值空间判断
　　7.3　项目定位模型研究
　　　　7.3.1　廉价EST模型及案例分析
　　　　7.3.2　定位EST模型及案例分析
　　　　7.3.3　新业态方案模型的探索
　　7.4　其他开发战略分析
　　　　7.4.1　产品创新与成本控制
　　　　7.4.2　资金收回与价值最大化
　　　　7.4.3　战略联盟与连锁开发战略
第八章　城市综合体的产业集群性质及其开发分析
　　8.1　产业集群性质分析
　　　　8.1.1　产业类型组合特征
　　　　8.1.2　空间地理的特征
　　　　8.1.3　规模体量的特征
　　　　8.1.4　技术层面的特征
　　　　8.1.5　财务投资的特征
　　　　8.1.6　发展进程的特征
　　8.2　开发模式存在的相关问题
　　　　8.2.1　认识及理解偏差
　　　　8.2.2　开发条件的限制
　　　　8.2.3　个性特色不突出
　　　　8.2.4　投资主体单一化
　　8.3　项目开发与管理策略
　　　　8.3.1　探索成功组合模式
　　　　8.3.2　定位规模结构及类型
　　　　8.3.3　评估影响效应
　　　　8.3.4　规范开发行为
第九章　城市综合体的开发规划布局设计分析
　　9.1　空间布局体系分析
　　　　9.1.1　交通体系
　　　　9.1.2　土地使用的均衡性
　　　　9.1.3　街区空间体系
　　9.2　产业链与经济循环体系分析
　　　　9.2.1　规模与主题定位
　　　　9.2.2　发挥城市潜力
　　　　9.2.3　内生价值和投资循环
　　9.3　地域文化体系分析
　　　　9.3.1　包容度与自我满足
　　　　9.3.2　城市文化单元的弥合性
　　　　9.3.3　生长性与时段性
　　9.4　可持续的生态体系分析
　　　　9.4.1　项目景观设计
　　　　9.4.2　生态环境设计
　　　　9.4.3　整体性措施
　　9.5　城市综合体开放体系下的聚集效应
　　　　9.5.1　功能聚合
　　　　9.5.2　形态聚合
　　　　9.5.3　产业聚合
　　　　9.5.4　业态聚合
　　　　9.5.5　文化生态聚合
　　9.6　城市综合体规划设计的具体策略
　　　　9.6.1　规划与开发定位
　　　　9.6.2　区位规划策略
　　　　9.6.3　规划设计的可持续性
第十章　我国城市综合体开发的问题及可行思路分析
　　10.1　我国城市综合体开发存在的问题
　　　　10.1.1　融资渠道单一
　　　　10.1.2　受制于资金压力
　　　　10.1.3　传统模式的缺陷
　　　　10.1.4　招售不联合
　　　　10.1.5　项目开发人才缺乏
　　10.2　我国城市综合体开发面临的瓶颈
　　　　10.2.1　资金链紧张
　　　　10.2.2　前期规划仓促
　　　　10.2.3　相关环境尚未成熟
　　　　10.2.4　受行政因素的干扰
　　10.3　城市综合体市场要素分析
　　　　10.3.1　城市综合经济实力强
　　　　10.3.2　区域经济的聚集效应突出
　　　　10.3.3　项目选址的要求高
　　　　10.3.4　开发商要有雄厚实力和操作经验
　　10.4　城市综合体开发的可行思路
　　　　10.4.1　转变开发思路
　　　　10.4.2　对开发模式进行组合创新
　　　　10.4.3　以持有物业形成稳定收益
　　　　10.4.4　金融创新或将破题
第十一章　国内外典型城市综合体开发案例分析
　　11.1　德国柏林索尼中心
　　　　11.1.1　项目概况
　　　　11.1.2　物业组合
　　　　11.1.3　功能布局
　　　　11.1.4　设计特点
　　11.2　东京新宿副都心
　　　　11.2.1　项目概况
　　　　11.2.2　物业组合
　　　　11.2.3　功能布局
　　　　11.2.4　设计特点
　　11.3　香港国际金融中心
　　　　11.3.1　项目概况
　　　　11.3.2　物业组合
　　　　11.3.3　功能布局
　　　　11.3.4　设计特点
　　11.4　香港太古城
　　　　11.4.1　项目概况
　　　　11.4.2　功能布局
　　　　11.4.3　发展模式
　　　　11.4.4　开发经验
　　11.5　华润万象城
　　　　11.5.1　产品特点
　　　　11.5.2　项目指标
　　　　11.5.3　功能布局
　　　　11.5.4　物业组合
　　　　11.5.5　经营策略
　　　　11.5.6　设计特点
　　11.6　万达广场
　　　　11.6.1　产品特点
　　　　11.6.2　项目分布
　　　　11.6.3　功能布局
　　　　11.6.4　物业组合
　　　　11.6.5　经营策略
　　　　11.6.6　设计特点
　　11.7　恒隆广场
　　　　11.7.1　产品特点
　　　　11.7.2　项目分布
　　　　11.7.3　功能布局
　　　　11.7.4　物业组合
　　　　11.7.5　经营策略
第十二章　中国城市综合体市场开发前景分析
　　12.1　市场开发机遇分析
　　　　12.1.1　政策扶持机遇
　　　　12.1.2　经济转型机遇
　　　　12.1.3　城市发展机遇
　　　　12.1.4　金融市场机遇
　　12.2　市场开发挑战分析
　　　　12.2.1　市场供需失衡
　　　　12.2.2　开发资金短缺
　　　　12.2.3　长期运营风险
　　12.3　市场开发前景分析
　　　　12.3.1　市场前景展望
　　　　12.3.2　区域潜力分析
　　　　12.3.3　业态需求趋势
　　　　12.3.4　模式转变趋势
附录
附录一：《城市规划编制办法》
附录二：《城市用地分类与规划建设用地标准》
附录三：《中华人民共和国城市房地产管理法》
附录四：《中华人民共和国土地管理法》

图表目录  
图表1　2018-2019年世界工业生产同比增长率
图表2　2016-2019年世界三大经济体GDP环比增长率
图表3　2017-2019年世界及主要经济体GDP同比增长率
图表4　2018-2019年三大经济体零售额同比增长率
图表5　2018-2019年世界贸易量同比增长率
图表6　2018-2019年波罗的海干散货运指数
图表7　2018-2019年世界、发达国家和发展中国家消费价格同比上涨率
图表8　2018-2019年美国、日本和欧元区失业率
图表9　1980-2017年全球贸易量实际值和长期趋势
图表10　2019年全球需求仍处于较低水平
图表11　2019年世界降息经济体
图表12　2019年升息经济体
图表13　2019年美国道琼斯工业指数走势
图表14　2019年新兴市场股指走势
图表15　2019年美元指数及美元兑欧元和日元走势
图表16　2019年美元兑卢布走势
图表17　2019年每单位外币兑美元走势
图表18　2016-2019年国际市场初级产品价格名义指数走势（2015＝100）
图表19　2017-2018年国内生产总值增长速度（累计同比）
图表20　2018-2019年国内生产总值增长速度（累计同比）
图表21　2010-2019年全国粮食产量
图表22　2018-2019年规模以上工业增加值增速（月度同比）
图表23　2018-2019年固定资产投资（不含农户）名义增速（累计同比）
图表24　2019-2020年12月国内生产总值增长速度（累计同比）
图表25　2019-2020年12月规模以上工业增加值增速（月度同比）
图表26　2019-2020年12月固定资产投资（不含农户）名义增速（累计同比）
图表27　2018-2019年居民消费价格上涨情况（月度同比）
图表28　2018-2019年工业生产者出厂价格涨跌情况（月度同比）
图表29　2019-2020年12月居民消费价格上涨情况（月度同比）
图表30　2019-2020年12月工业生产者出厂价格涨跌情况（月度同比）
图表31　2018-2019年社会消费品零售总额名义增速（月度同比）
图表32　2019-2020年12月社会消费品零售总额名义增速（月度同比）
图表33　我国城镇化水平变化
图表34　城市（镇）数量和规模变化情况
图表35　城市基础设施和服务设施变化情况
图表36　2016-2019年年末人口数及其构成
图表37　“国五条”（国办发〔2018〕17号）细则主要内容
图表38　三中全会决定中关于深化户籍、土地、金融等要素改革的内容
图表39　公布细则及房价控制目标的省市
图表40　2018年下半年各城市政策分化时间表
图表41　2019年中央重要文件、会议主要内容
图表42　2019年放松限购城市时间表
图表43　《意见》（国办发〔2018〕67号）中涉及房地产行业主要内容
图表44　“央五条”主要内容
图表45　“930”新政主要内容
图表46　各地信贷政策调整主要内容
图表47　金融机构人民币存贷款基准利率调整表
图表48　1998年房改至2019年以来五年期金融机构存贷款利率及住房公积金贷款利率走势
图表49　《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》主要内容
图表50　2019年以来主要省市公积金政策调整
图表51　2019年以来主要省市财税政策调整
图表52　不动产统一登记的工作时间表
图表53　2016-2019年保障性安居工程建设计划及实际完成情况
图表54　2019年支持棚户区改造的主要金融政策
图表55　《关于调整城市规模划分标准的通知》城市规模划分标准
图表56　2019年不动产统一登记工作加速推进
图表57　2017年重点城市的城市综合体存量分布
图表58　2017年重点城市的城市综合体存量排名
图表59　2017年重点城市的城市综合体区域属性与物业组合
图表60　2017年重点城市的城市综合体存量区域属性（按面积）
图表61　2017年已开通轨道交通的重点城市的城市综合体区域属性与轨道交通情况（按数量）
图表62　2017年规划建设轨道交通的重点城市的城市综合体区域属性与轨道交通情况（按数量）
图表63　重点城市的城市综合体面积增长情况及预测
图表64　重点城市的城市综合体数量增长情况及预测
图表65　2018-2020年20个重点城市综合体增量预估
图表66　重点城市的城市综合体未来增量区域属性（按面积）
图表67　重点城市的城市综合体未来增量区域属性与轨道交通情况（按数量）
图表68　重点城市的城市综合体未来增量区域属性与物业组合
图表69　2017年重点城市的城市综合体市场存量、增量
图表70　2017年中国城市综合体体量排行榜
图表71　城市综合体的建设特点
图表72　城市综合体的构成要素
图表73　不同类型购物中心开发要点分析
图表74　不同类型写字楼开发要点分析
图表75　不同类型酒店开发要点分析
图表76　不同类型住宅开发要点分析
图表77　不同类型公寓开发要点分析
图表78　城市综合体各种物业的相互关系和作用的有机生态系统
图表79　城市综合体不同功能关联价值分析
图表80　收益性物业的客户价值链网络
图表81　综合体不同发展模式各物业类型存在不同的收益方式
图表82　影响各物业价值实现的主要因素
图表83　上市公司开发城市综合体项目选择模型
图表84　廉价EST模型
图表85　上海正大广场
图表86　面向白领与金领顾客的城市综合体定位模型
图表87　无锡华润万象城
图表88　无锡华润万象城项目物业功能定位
图表89　3万平方米商业街区业态规划
图表90　无锡万象城购物中心业态
图表91　二期商业街区4万平方米
图表92　上海交通枢纽型城市综合体产品模型
图表93　城市综合体的人流动线组织要求
图表94　基于行为需求的综合体交通规划
图表95　方格网型步行交通体系概念生成及变体
图表96　通道树型步行交通体系概念生成及变体
图表97　无锡通惠路步行街平面图
图表98　步行街螺旋天街效果图
图表99　著名城市中心型综合体办公比例
图表100　街区BLOCK与用地之间的关联性分析
图表101　规划前后的城市天际线对比
图表102　华商时代广场综合体总平面
图表103　南京乐业村鸟瞰效果图
图表104　乐业村入口广场
图表105　城市综合体的城市复兴设计的建议
图表106　南京老城与河西新区之远景规划
图表107　综合体总平面规划图
图表108　依据南京绿地系统发展方向确定综合体规划绿轴
图表109　城市综合体生态绿地系统规划布局与意象设计
图表110　核心景观平台实施彻底的人车分流
图表111　确立最基本的形体组合形式
图表112　城市各因素的最佳关联性组合意象
图表113　城市综合体物业内在价值链分析流程
图表114　各种物业类型之间的相互影响
图表115　索尼中心空间布局
图表116　索尼中心底层平面图
图表117　香港国际金融中心的物业组合
图表118　香港国际金融中心项目分布图
图表119　香港国际金融中心的交通途径
图表120　香港国际金融中心人性化的动线设计
图表121　香港太古城开发历程
图表122　香港太古城实景照片
图表123　香港太古城整体定位
图表124　香港太古城的发展模式
图表125　华润万象城产品特点
图表126　华润万象城所在部分城市项目指标
图表127　深圳华润万象城功能构成
图表128　杭州华润万象城功能构成
图表129　华润万象城物业组合类型
图表130　华润万象城经营策略
图表131　万象城各商业功能面积占比
图表132　万象城租户档次占比
图表133　万象城主力店、次主力店面积占比
图表134　万象城购物中心内部设计图
图表135　万象城各项目外部设计效果图
图表136　万达综合体项目产品特点
图表137　万达综合体部分项目概况
图表138　万达综合体部分项目各功能体量构成
图表139　万达综合体部分项目各功能物业详细类型
图表140　万达综合体部分项目经营策略
图表141　万达综合体部分项目建筑设计
图表142　恒隆广场产品特点
图表143　恒隆广场部分项目情况
图表144　恒隆广场功能构成
图表145　港汇广场功能构成
图表146　恒隆广场各功能物业类型
图表147　恒隆广场各功能物业经营策略
图表148　城乡用地分类中英文对照表
图表149　城市建设用地分类中英文对照表
图表150　城乡用地分类和代码
图表151　城乡用地分类和代码续表
图表152　城市建设用地分类和代码
图表153　城市建设用地分类和代码续表一
图表154　城市建设用地分类和代码续表二
图表155　城市建设用地分类和代码续表三
图表156　除首都以外的现有城市规划人均城市建设用地指标（m2/人）
图表157　人均居住用地面积指标（m2/人）
图表158　规划建设用地结构
图表159　城乡用地汇总表
图表160　城市建设用地平衡表
图表161　中国建筑气候区划图

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